Richtig investieren
01 Mai 2021

So erwirtschaften gewerbliche Immobilienfonds Renditen für die Investoren

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Wie bei jedem anderen Investment steht die Rendite für den Anleger auch bei Immobilienfonds im Vordergrund.

Möchten Anleger in Immobilien investieren, kann eine Beteiligung an einem geschlossenen Fonds eine sinnvolle Alternative zu einem Direktinvestment darstellen. Denn geschlossene Immobilienfonds ermöglichen es Privatanlegern, sich gemeinsam mit anderen an großen Immobilienprojekten zu beteiligen, zu denen sie alleine keinen Zugang hätten.

Ein weiterer Vorteil: Die Immobilien werden professionell durch einen Fondsmanager verwaltet, während sich die Anleger zurücklehnen können. Sie müssen sich weder um die Vermietung kümmern, noch um eventuelle Instandhaltungsmaßnahmen oder Reparaturen. Sogar der Wiederverkauf der Immobilie wird am Ende der Fondslaufzeit vom Fondsmanager übernommen. Anleger können sich also vergleichsweise passiv an geschlossenen Immobilienfonds beteiligen, denn es ist Aufgabe der Fondsgesellschaft, Gewinne für sie zu erzielen.

Anlageziele und Renditearten geschlossener Immobilienfonds

Doch welche Möglichkeiten haben gewerbliche Immobilienfonds konkret, um Renditen zu erwirtschaften? Zunächst einmal verwenden Fondsmanager das von den Anlegern eingesammelte Kapital, um Immobilien zu oder unter ihrem inneren Wert (also dem angemessenen Wert) zu kaufen. Anschließend erzielen sie Erträge, indem sie die Objekte entweder effizient betreiben und einen positiven Cashflow generieren. Oder sie erwirtschaften Renditen, indem sie Verbesserungen wie Sanierungen und Modernisierungen an der Immobilie vornehmen und dadurch den Wert des Objektes steigern. Zudem gibt es Fonds, die eine Kombination aus beiden Methoden anwenden.

Diese unterschiedlichen Anlageziele können sich auf zwei Arten in den realisierten Renditen von Immobilienfonds niederschlagen: Ausschüttungen aus dem laufenden Betrieb und Wertsteigerungen der Immobilie.

Ausschüttungen aus dem laufenden Betrieb:

Damit sind die Ausschüttungen an die Investoren gemeint, die aus dem operativen Cashflow der Immobilie stammen. Die Höhe dieser Ausschüttungen ist nicht nur abhängig von der Qualität der Immobilie, sondern auch von den Fähigkeiten des Fondsmanagements. Denn insbesondere die Vermietungsquote und die erzielten Mietpreise sowie eventuelle Mietpreissteigerungen wirken sich auf den Cashflow aus. Zudem kann eine Senkung der laufenden Kosten den Cashflow erhöhen. Auch dabei spielt die Expertise des Fondsmanagements eine entscheidende Rolle.

Wertsteigerung der Immobilie:

Hierbei geht es um die Rendite, die sich aus dem Wertzuwachs einer Immobilie im Verhältnis zum eingesetzten Kapital (etwa für den Erwerb oder die Modernisierung des Objekts) ergibt. Wertsteigerungsrenditen können während der gesamten Laufzeit der Investition oder des Fonds „unrealisiert“ sein (in der Gewinn- oder Verlustposition). Sie werden dann erst beim Verkauf der Immobilie oder bei der vollständigen Auflösung des Fonds am Ende der Laufzeit an die Investoren „realisiert“, also ausgezahlt.

Beide hier beschriebenen Arten der Rendite sind häufig stark miteinander verbunden. Zur Bewertung von Immobilien wird beispielsweise oft der zu erwartende Cash-Flow herangezogen. Die Erhöhung des Cash-Flows trägt somit direkt zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Andersherum können sich Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie positiv auf den Cash-Flow und damit auf die laufende Rendite auswirken. Wenn etwa die Ausstattung verbessert wird, ein Rebranding der Immobilie vorgenommen wird oder die Betriebskosten gesenkt werden, kann das die Vermietungsquote und den Mietpreis erhöhen und somit zum Cashflow-Wachstum beitragen.

Welche Renditeart für welches Anlageziel?

Je nach Anlageziel eines Fonds unterscheiden sich die Renditearten, auf die ein besonderer Fokus gelegt wird.

Ein Fonds, der in sogenannte Core-Immobilien investiert, also in Immobilien in sehr guten Lagen mit hochwertiger Ausstattung und langfristigen Mietverträgen, wird in der Regel darauf abzielen, den Großteil seiner Rendite für die Investoren direkt aus dem laufenden Betrieb zu generieren.

Ein spekulativerer Immobilienfonds, der auch als opportunistisch bezeichnet wird, wird seinen Hauptfokus hingegen in der Regel auf den Wertzuwachs des Investments legen. Ein Beispiel für einen solchen Fonds ist der sogenannte Projektentwicklungsfonds. Er investiert in ein Bauvorhaben und wird während der Entwicklungsphase möglicherweise jahrelang keinen positiven Cash-Flow generieren. Dafür hat er die Chance, die Immobilie nach Fertigstellung mit einem erheblichen Gewinn zu verkaufen.

Natürlich gibt es auch Immobilienfonds, die sich in der Mitte dieses Spektrums zwischen Core und opportunistisch befinden. Fonds mit einem solchen mittleren Risiko-Rendite-Profil werden unter dem Begriff „value add“ zusammengefasst. Sie legen ihren Fokus meist sowohl auf die laufenden Ausschüttungen wie auch auf den Wertzuwachs der Immobilie.

Die wichtigsten Renditekennzahlen geschlossener Immobilienfonds

Um Performance und Renditeziele eines Immobilieninvestments zu analysieren, können unterschiedliche Bewertungsmethoden und Renditekennzahlen herangezogen werden. Zwei Renditekennzahlen werden bei Immobilieninvestitionen besonders häufig angewendet: der Kaufpreisfaktor und die Internal Rate of Return.

Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor (auch „Multiplikator“ oder „Vervielfältiger“ genannt) gibt die erwirtschaftete Rendite einer Immobilie im Verhältnis zum investierten Kapital an. Bei einem Kaufpreisfaktor von 1,0 würde eine Investition beispielsweise ihren Break-Even erreichen (es würden also 100 Prozent des investierten Kapitals rückerstattet werden). Bei einem Multiplikator von 2,0 oder 3,0 würden sich die Erträge der Investition verdoppeln oder verdreifachen (das heißt, 200 beziehungsweise 300 Prozent des investierten Kapitals würden erwirtschaftet werden). Wichtig dabei: Der Kaufpreisfaktor ist ein nominales Maß des Gesamtgewinns. Er berücksichtigt also nicht den Zeitwert des Geldes.

Internal Rate of Return (IRR)

Die Internal Rate of Return (kurz IRR), auch als interner Zinsfuß bezeichnet, gibt die annualisierte Rendite an, die mit einer Investition während ihrer Haltedauer erzielt werden kann. Im Unterschied zum Kaufpreisfaktor ist die IRR zeitgewichtet und berücksichtigt den Zeitwert des Geldes. Sie bezieht also die Tatsache mit ein, dass Geld, welches man heute besitzt, mehr wert ist als Geld, das man in Zukunft besitzen wird. Ein Beispiel: Ein Anleger investiert jeweils 10.000 Euro in zwei verschiedene Investitionen. Beide bringen 20.000 Euro ein, aber die eine in einem Zeitraum von fünf Jahren und die andere innerhalb von zehn Jahren. Obwohl beide Investitionen einen Gewinn von 10.000 Euro erzielen und einen Kaufpreisfaktor von 2,0 haben, hat die 5-Jahres-Investition eine höhere annualisierte IRR, da die Rendite schneller realisiert wird.

Sowohl der Kaufpreisfaktor als auch die IRR berücksichtigen alle Zahlungsströme vom Beginn bis zum Ende der Immobilieninvestition, einschließlich des anfänglich investierten Eigenkapitals, zusätzlicher Investitionen während der Halteperiode, aller Ausschüttungen aus dem laufenden Betrieb sowie Kapitalereignisse (etwa Erlöse aus dem Verkauf, der Liquidation oder der Refinanzierung). Anders sieht es bei der Cash-on-Cash-Rendite aus.

Cash-on-Cash-Rendite

Die Cash-on-Cash-Rendite gibt den jährlichen prozentualen Anteil des positiven Cashflows im Verhältnis zum eingesetzten Kapital an. Dabei berücksichtigt sie lediglich die Ausschüttungen aus dem laufenden Betrieb während der Investitionsperiode (also die Dividenden) und nicht die Ausschüttungen aus Kapitalereignissen. Ein Investment von 100.000 Euro, das 5.000 Euro an Ausschüttungen pro Jahr einbringt, erzielt also eine jährliche Ausschüttungsrendite von 5 Prozent. Wichtig: Die Ausschüttungsrendite kann von Jahr zu Jahr variieren, was bei Immobilienfonds häufig der Fall ist.

Welche Renditekennzahl bei welcher Anlagestrategie?

Abhängig von der Art des Fonds und seiner Anlagestrategie werden oft unterschiedliche Renditekennzahlen zur Kalkulation genutzt.

Ein Projektentwicklungsfonds, der in ein Bauvorhaben investiert, das nach Fertigstellung umgehend verkauft werden soll, bevorzugt in der Regel die IRR sowie gegebenenfalls den Kaufpreisfaktor. Dass der Fonds hingegen auf eine Ausschüttungsrendite Bezug nimmt, ist eher unüblich. Schließlich besteht seine Absicht darin, die Immobilie nach Fertigstellung zu verkaufen, und nicht darin, das Objekt über einen längeren Zeitraum zu betreiben. Projektentwicklungsfonds zielen in der Regel auf eine IRR ab, die am oberen Ende der marktüblichen Renditen liegt. Diese können sie erreichen, indem sie eine Immobilie entweder komplett neu bauen oder das erworbene Objekt so stark aufwerten, dass sie es zu einem deutlich höheren Preis wieder verkaufen können. Diese angestrebten höheren Renditen sind auch mit einem höheren Risiko verbunden. Die Fondsmanager sind deshalb bestrebt, die Haltedauer der Objekte zu verkürzen – nicht nur um die IRR zu erhöhen, sondern auch um das Risiko von Marktschwankungen vor dem Verkauf der Immobilie zu begrenzen.

Ein Fonds wiederum, der schwerpunktmäßig in Core-Immobilien investiert und dessen vorrangiges Ziel es ist, einen stetigen Cashflow zu generieren, wird im Gegensatz zum Projektentwicklungsfonds den Schwerpunkt auf eine Ausschüttungsrendite legen. Denn hier steht nicht der Wertzuwachs beim Verkauf im Zentrum, sondern die (hohen) Erträge aus dem laufenden Betrieb über einen längeren Zeitraum hinweg. Eine solche Anlagestrategie fällt in der Regel in den unteren Bereich des Risiko-Rendite-Spektrums. Damit ist das Investment zwar meist sicherer als eine Investition in einen Projektentwicklungsfonds, geht dafür aber auch mit niedrigeren Renditen einher.

Ein Fonds der Kategorie „value add“ schließlich, wird üblicherweise neben dem Kaufpreisfaktor auch die IRR im Blick haben. Zudem wird er darüber hinaus meist auch eine stabile Cash-on-Cash-Rendite anstreben. Da sein Anlageziel sowohl auf den Wertzuwachs der Immobilie ausgerichtet ist als auch auf die Renditen aus dem laufenden Betrieb, wird er sich in den ersten Jahren des Investments in der Regel auf die Aufwertung der Immobilie konzentrieren, um anschließend die Vermietungsaktivitäten positiv beeinflussen und die Cash-on-Cash-Renditen erhöhen zu können.

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