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01 Nov. 2020

Due Diligence: Darauf kommt es bei der Ankaufsprüfung von Immobilien an

Innovation and Design Building Jamestown 31

Innovation and Design Building, Boston, Massachusetts

Vor einem gewerblichen Immobilienkauf ist sie unerlässlich: die genaue (Risiko-)Prüfung. In der Fachsprache wird diese als „Due Diligence“ (kurz „DD“) bezeichnet, was wörtlich übersetzt soviel heißt wie „gebotene Sorgfalt“. Im Deutschen wird neben dem Anglizismus Due Diligence auch der Begriff Ankaufsprüfung verwendet.

Bei der Due Diligence wird die Immobilie in finanzieller, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht geprüft. Zudem werden technische und ökologische Rahmenbedingungen und mögliche Risiken ermittelt. Wesentliches Ziel der Due Diligence ist die Bewertung und der Ausschluss möglicher Risiken, etwa etwaiger Haftungsrisiken. Zudem wird mit der Due Diligence die Angemessenheit des Kaufpreises analysiert. Sollte die Prüfung ergeben, dass der Kaufpreis nicht angemessen ist, kann er im Anschluss noch einmal entsprechend angepasst werden. Ergibt die Due Diligence, dass die Risiken zu hoch sind, kann sie auch dazu führen, dass der Käufer komplett vom Erwerb zurücktritt.

Teilbereiche der Due Diligence bei Immobilien

Da die Due Diligence einer Immobilie mitunter sehr umfangreich sein kann, wird sie in verschiedene Analysebereiche unterteilt:

Financial Due Diligence

Im Rahmen der finanziellen Due Diligence werden alle finanzrelevanten Daten einer Immobilie zusammengetragen und aufbereitet, darunter Erträge, Aufwände, Chancen und Risiken. Neben der Analyse von aktuellen – oft durch externe Berater durchgeführten – Immobilienbewertungen fließt auch der für die Zukunft prognostizierte Wert des Objekts ein. Er wird in der Regel anhand des sogenannten Discounted-Cashflow-Verfahrens ermittelt. Die Financial Due Diligence ist Basis für die Kaufentscheidung des Investors sowie den letztlichen Kaufpreis und die Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken und andere Kapitalgeber.

Legal Due Diligence

Die rechtliche Due Diligence umfasst die Analyse von Miet- und Pachtverträgen, von Mietsicherheiten, von Versicherungsverhältnissen und von sonstigen Verträgen und Pflichten. Befindet sich die Immobilie in Deutschland, werden außerdem die Grundbuchdaten geprüft.

Tax Due Diligence

Ziel der steuerlichen Due Diligence ist es, die verschiedenen Steuerarten, die beim Immobilienerwerb anfallen können, zu analysieren und etwaige steuerliche Risiken zu identifizieren. Der Umfang der Tax Due Diligence kann von Objekt zu Objekt stark variieren und hängt unter anderem davon ab, ob lediglich ein Grundstück oder ein leerstehendes Gebäude erworben wird oder ob der Käufer beim Immobilienkauf auch in bestehende Mietverträge eintritt.

Technical Due Diligence

Bei der technischen Due Diligence geht es darum, den technischen Zustand der Immobilie sicher und detailliert zu ermitteln und Risiken zu identifizieren, die sich zum Beispiel aus dem Bau oder dem Brandschutz ergeben können. Dabei werden alle technisch relevanten Informationen und Dokumente geprüft, etwa Genehmigungsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle sowie Energieausweise und Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen. Zudem wird die technische Gebäudeausrüstung begutachtet, der Instandsetzungsbedarf an der Immobilie ermittelt, Modernisierungspotenziale ausgelotet und eventuelle Drittverwendungsfähigkeiten geprüft.

Um eine möglichst genaue Technical Due Diligence zu gewährleisten, werden Objektbesichtigungen durch Spezialisten wie Architekten und Bauingenieure vorgenommen. So können etwaige Mängel vor Ort identifiziert werden und es kann geklärt werden, welche Maßnahmen zur Behebung erforderlich sind.

Environmental Due Diligence

In den vergangenen Jahren ist das Thema Umweltschutz bei Immobilienprojekten immer wichtiger und die Gesetzgebung dazu immer umfangreicher geworden. Bei der Environmental Due Diligence geht es darum, technische und rechtliche Umweltfragen zu klären – und zwar über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg, also von Planung und Bau bis hin zur Nutzung sowie dem eventuellen Verkauf (und darüber hinaus).

Im Rahmen der Environmental Due Diligence findet – wie auch bei der technischen Due Diligence – eine Objektbesichtigung statt. Dabei wird die Immobilie nach umwelttechnischen Kriterien bewertet. Wichtige Aspekte sind hier unter anderem die Emissionen und mögliche Gefahrstoffe, die Wasserversorgung und -entsorgung, Bauschadstoffe, etwaige Altlasten sowie das Risiko für Umweltkatastrophen, zum Beispiel Erdbeben oder Überschwemmungen. Neben der Untersuchung der Immobilie werden in der Regel außerdem geologische Untersuchungen vorgenommen. Diese sind insbesondere dann zentral, wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht.

Fazit

Die Due Diligence ist eine äußerst komplexe und sehr wichtige Maßnahme im Rahmen eines Immobilienerwerbs, insbesondere bei großen Immobilienprojekten. Sie kann als eine genaue Stärken-Schwächen-Analyse der Immobilie verstanden werden, bei der neben dem Wert eines Objektes auch die potenziellen Risiken ermittelt werden. Ergibt die Due Diligence Mängel, kann der Kaufpreis neu verhandelt und angepasst werden. Sind die Mängel zu gravierend, kann dies den Investor sogar dazu veranlassen, vollständig vom Kauf abzusehen.

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