Inside USA: Investieren unter neuen Voraussetzungen

Der US-Immobilienmarkt hat sich neu sortiert. Chris Kopecky, Geschäftsführer von Jamestown, beschreibt, wie sich die Preisfindung an neue Marktgegebenheiten angepasst hat, Investitionen selektiver werden und operative Qualität, Neupositionierung und die bewusste Steuerung von Standorten zunehmend über den Erfolg entscheiden.

Der US-Immobilienmarkt hat den Ausnahmezustand der vergangenen Jahre hinter sich gelassen. Die Preise orientieren sich wieder stärker an den aktuellen Rahmenbedingungen, und erste Transaktionen kommen zustande. Kapital wird erneut investiert, allerdings gezielt in Immobilien mit stabilen Fundamentaldaten. Institutionelle Anleger kehren zurück, bleiben dabei jedoch selektiv. Jamestown selbst kalkuliert auf Basis der aktuellen Zinsen und unterstellt keine weiteren Zinssenkungen.

Zinssenkungen verändern die Haltung, nicht die Rechnung

Die Zinsschritte der US-Notenbank haben weniger an der Kostenbasis verändert als an der Haltung der Marktteilnehmer. Kreditgeber treten wieder aktiver auf, institutionelles Eigenkapital kehrt schrittweise zurück. Gleichzeitig ist die Bereitschaft gewachsen, Risiken realistisch zu bepreisen. Kalkuliert wird weiterhin vorsichtig und mit konservativen Annahmen für einen späteren Verkauf. Zwischen einzelnen Marktsegmenten zeigen sich unterschiedliche Entwicklungen. Im Fokus stehen Bereiche, in denen operative Maßnahmen direkten Einfluss auf die Ertragsentwicklung haben. Standorte mit Lebensmittelhändlern als Ankermieter und Objekte in angebotsbegrenzten Märkten rücken in den Fokus, insbesondere wenn sie Spielraum für eine Neupositionierung bieten. Standardisierte Investments, deren Erfolg stark vom Markttiming abhängt, werden dagegen vermieden.

Operative Entscheidungen schlagen im Bestand durch

Im Bestand zeigt sich, wie stark operative Entscheidungen inzwischen durchschlagen. Dort, wo in aktives Assetmanagement und die Weiterentwicklung des Mietermixes investiert wurde, entwickeln sich die Immobilien stabiler als im Marktumfeld. Maßnahmen zur Mieterbindung, etwa frühzeitige Vertragsverlängerungen, spielen dabei eine wichtige Rolle. Investitionen der vergangenen Jahre beginnen, sich messbar auszuzahlen.

Gerade im Einzelhandel hängt die Entwicklung davon ab, wie die Mieterinnen und Mieter am Standort zusammenpassen. Ein bewusst ausgewählter Mietermix, der nationale und lokale Anbieterinnen und Anbieter zusammenführt und Raum für neue Konzepte lässt, schafft attraktive Anziehungspunkte. Durch Lebensmittelhändler als Ankermieter entstehen stabile Mieteinnahmen, die auch bei einer Abschwächung einzelner Märkte Bestand haben können.

Wert entsteht im laufenden Betrieb

Wertsteigernde Bau- und Entwicklungsmaßnahmen werden wieder kalkulierbar, ebenso Investitionen in technologie- oder nachhaltigkeitsbezogene Maßnahmen, die langfristig operative Einsparungen ermöglichen. Projekte werden nur umgesetzt, wenn sie unter den aktuellen Marktbedingungen wirtschaftlich tragfähig sind.

Für 2026 ergibt sich daraus ein klarer Investitionsschwerpunkt: gezielte Zukäufe dort, wo operative Verbesserung möglich ist, bei gleichzeitig konsequenter Weiterentwicklung des Bestands. Der Wert einer Immobilie entsteht durch aktives Management und gezielte Weiterentwicklung im Bestand. Ziel ist es, Immobilien zu entwickeln, die sich dauerhaft in ihrem Umfeld etablieren und damit einen echten Mehrwert für die Nutzerinnen und Nutzer und Investoren bieten.