Inside USA: Warum operative Stärke den Unterschied macht

Der US-Immobilienmarkt hat sich verändert. Matt Bronfman, Geschäftsführender Gesellschafter von Jamestown, beschreibt, warum Rendite heute weniger beim Ankauf entsteht als im laufenden Betrieb und weshalb sich vermeintlich vergleichbare Immobilien zunehmend auseinanderentwickeln.

Wer zum richtigen Zeitpunkt kaufte, profitierte von sinkenden Zinsen und steigenden Bewertungen. Diese Logik greift nicht mehr. Die aktuelle Marktphase belohnt andere Fähigkeiten. Nicht Kapitalverfügbarkeit entscheidet über den Erfolg, sondern die Frage, wer Immobilien tatsächlich steuern kann.

Im Mittelpunkt stehen Akteure, die Entwicklung, Gestaltung und Bewirtschaftung miteinander verbinden. Reine Allokation von Immobilien reicht nicht mehr aus, um Wertzuwächse zu erzielen. Die Unterschiede zeigen sich nicht zwischen Nutzungsarten, sondern innerhalb derselben Kategorien: Gleiche Immobilien performen zunehmend unterschiedlich, abhängig davon, wie sie bewirtschaftet werden.

Wenn Preisfindung wieder funktioniert – aber nicht für alle

Nach den schwierigen Jahren 2023 und 2024 kommt wieder Bewegung in den Markt. Käufer und Verkäufer nähern sich an, weil die Kosten des Kapitals realistischer eingeschätzt werden. Transaktionen werden wieder möglich, allerdings selektiv. Nicht jedes Objekt findet Abnehmer und nicht jede Lage überzeugt.

Gleichzeitig wird sichtbar, dass sich die Spreizung verstärkt. Standardisierte, austauschbare Immobilien geraten unter Druck, während Standorte mit klarer Funktion und lokaler Verankerung stabiler bleiben. In einem Umfeld ohne günstige Finanzierung als Renditetreiber entscheidet operative Qualität darüber, ob sich ein Investment rechnet.

Nutzungsmischung als Stabilitätsfaktor

Besonders deutlich zeigt sich diese Entwicklung bei gemischt genutzten Immobilien und Standorten mit Lebensmittelanker. Immobilien, die alltägliche Versorgungsfunktionen erfüllen und zugleich Aufenthaltsqualität bieten, sind weniger anfällig für kurzfristige Schwankungen. Der Betrieb wird zum verbindenden Element: Frequenz, Nutzungsmischung und Gestaltung greifen ineinander.

Wie sich dieser Ansatz entwickelt, zeigt sich am Beispiel des Ponce City Market in Atlanta. Das ehemalige Sears-Distributionszentrum wurde zu einer gemischt genutzten Immobilie mit rund 186.000 Quadratmetern Fläche umgebaut. Heute vereint der Standort Büroflächen, Handel sowie Gastronomie und Wohnen. Nutzungen, die anfangs ungewohnt wirkten, entwickelten über Zeit eine Eigendynamik. Mit zunehmender Akzeptanz verfestigte sich eine Nutzungsstruktur, die den Standort dauerhaft stabilisierte.

Der Süden der USA: Wachstum mit Bedingungen

Auch im Sun Belt der USA zeigt sich, dass pauschale Wachstumsannahmen nicht ausreichen. Entscheidend ist weniger die reine Bevölkerungsentwicklung als die Qualität der Nachfrage. Wo hochwertige Arbeitsplätze entstehen, wächst auch die Nachfrage nach gemischt genutzten Standorten mit funktionalem und sozialem Mehrwert.

Ein Beispiel ist 619 Ponce in Atlanta, wo mit „Sage“ ein international tätiges Softwareunternehmen seinen nordamerikanischen Hauptsitz angesiedelt hat. Solche Standortentscheidungen wirken stabilisierend auf das Umfeld. Trotz insgesamt robuster Rahmenbedingungen bleibt der Blick selektiv und richtet sich auf Teilmärkte, wirtschaftliche Strukturen und langfristige Tragfähigkeit.

Vermietung wird zur Steuerungsaufgabe

Veränderte Konsumgewohnheiten schlagen sich direkt in der Vermietung nieder. In Standorten mit Lebensmittelanker sichern Grundversorger die Basis. Ergänzend gewinnen Angebote aus den Bereichen Gesundheit, Dienstleistungen und Gastronomie an Bedeutung. Entscheidend ist nicht die einzelne Nutzung, sondern ihr Zusammenspiel.

Vermietung wird damit weniger zu einer Frage der Flächenvergabe und stärker zu einer Steuerungsaufgabe. Kürzere Laufzeiten, Raum für neue Konzepte und lokal verankerte Anbieter erhöhen die Anpassungsfähigkeit. Die Bewirtschaftung wird zu einem zentralen Hebel der Wertentwicklung.

Rendite entsteht im Betrieb

Der größte Hebel liegt heute in der laufenden Bewirtschaftung. Energie- und Wassermanagement, vorausschauende Instandhaltung und die tatsächliche Nutzung von Flächen wirken sich unmittelbar auf das Ergebnis aus. Diese Faktoren sind weniger sichtbar als architektonische Maßnahmen, bestimmen aber zunehmend die Wirtschaftlichkeit.

Hinzu kommt die Aktivierung bislang untergenutzter Flächen, etwa durch neue Nutzungen oder flexiblere Strukturen. Daten zur Flächennutzung liefern die Grundlage, um Erträge pro Quadratmeter gezielt zu verbessern.

In diesem Markt trennt sich nicht mehr beim Ankauf, sondern im Betrieb, welche Immobilien langfristig überzeugen. Entscheidend ist, wie konsequent Nutzung, Vermietung und laufende Steuerung zusammenspielen.