Placemaking als Werttreiber: Wie aus Immobilien stabile Erträge fließen

Placemaking ist mehr als ein gestalterischer Ansatz. In einem Marktumfeld mit höheren Zinsen und steigenden Anforderungen an die Ertragsstabilität zeigt sich: Entscheidend ist die Fähigkeit, Immobilien aktiv weiterzuentwickeln und nachhaltige Zahlungsströme zu sichern.

Genau hier setzt Placemaking an.

Wert entsteht nicht nur durch Lage – sondern durch Management

Lange galt im Immobilienmarkt vor allem ein Prinzip: kaufen, vermieten, halten. Heute reicht das nicht mehr. Wer nachhaltige Erträge erzielen will, muss genauer hinsehen: Wie sind die Flächen aufgeteilt? Passen die Mieterinnen und Mieter zum Standort? Entspricht die Immobilie den Erwartungen der Menschen, die dort arbeiten, wohnen oder einkaufen?

Placemaking bedeutet, diese Fragen systematisch zu beantworten und aus einem Objekt einen lebendigen Ort zu machen, der Menschen inspiriert und zum Verweilen einlädt.

Auch für Anlegerinnen und Anleger ist das kein gestalterisches Detail, sondern ein wirtschaftlicher Hebel. Denn wenn sich Menschen an einem Standort wohlfühlen, steigt die Nachfrage. Steigt die Nachfrage, steigen Vermietungsquoten und Mieten. Und damit verbessert sich der Nettomietüberschuss, die zentrale Grundlage für stabile Ausschüttungen und langfristige Wertentwicklung.

Gemischt genutzte Immobilien: Stabilität durch Vielfalt

Ein zentrales Element dieser Strategie sind gemischt genutzte Immobilien. Sie kombinieren unterschiedliche Nutzungsarten – etwa Büroflächen, Gastronomie, Einzelhandel und Wohnen – in einem Objekt oder Quartier.

Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Erträge verteilen sich auf mehrere Standbeine. Wenn sich ein Marktsegment schwächer entwickelt, können andere Bereiche stabilisieren. Diese Risikostreuung sorgt für verlässlichere Zahlungsströme und macht das Investment robuster gegenüber Marktschwankungen.

Das erste Objekt des Europafonds von Jamestown in Berlin in der Oranienburger Straße 4 - 5 verdeutlicht diesen Ansatz: Rund die Hälfte der Flächen entfällt auf Büro, ergänzt durch Einzelhandel, Gastronomie und Wohnen. Die hohe Vermietungsquote sorgt für laufende Einnahmen, während Mieten, die teilweise noch unter dem aktuellen Marktniveau liegen, Entwicklungsspielraum bieten. Wertsteigerung entsteht hier nicht durch Spekulation, sondern durch gezielte Weiterentwicklung im Bestand.

Repositionierung: Mit überschaubarem Einsatz Mehrwert schaffen

Wie stark sich aktives Management auswirken kann, zeigt ein konkretes Beispiel aus dem US-Portfolio von Jamestown: das Nahversorgungszentrum Cypress Commons in Tamarac, Florida.

Zum Ankaufszeitpunkt im Mai 2024 lag die Vermietungsquote bei 84 Prozent. Die Mieten entsprachen nicht dem aktuellen Marktniveau, das Erscheinungsbild war in Teilen überholt und es gab kaum gastronomische Angebote. Genau hier setzte das Management an.

Rund 1,4 Millionen US-Dollar wurden gezielt investiert – unter anderem in die Modernisierung der Fassaden, die Neugestaltung von Außenflächen und die Anpassung des Mietermixes. Gleichzeitig wurden auslaufende Mietverträge genutzt, um Flächen neu zu vermieten und Mieten marktgerecht anzupassen. Zusätzlich wurden weitere Flächen angekauft, um die Struktur des Standorts langfristig zu stärken.

Innerhalb von gut einem Jahr stieg der Nettomietüberschuss von rund 0,9 auf 1,36 Millionen US-Dollar – ein Plus von 47 Prozent. Die durchschnittlichen Mieten erhöhten sich um rund 25 Prozent, die Vermietungsquote kletterte auf 93 Prozent. Auch die Verkaufsperspektive verbesserte sich deutlich.

Entscheidend ist dabei nicht nur die absolute Ertragssteigerung. Höhere und stabilere Zahlungsströme wirken unmittelbar auf den Objektwert. Denn am Markt orientiert sich die Bewertung gewerblicher Immobilien in erster Linie an der Höhe und Verlässlichkeit der erzielbaren Erträge. Wer den Nettomietüberschuss steigert, erhöht damit zugleich die Bewertungsgrundlage.

Dieses Beispiel zeigt: Wert entsteht nicht allein durch günstige Marktzyklen. Er entsteht durch konsequente Arbeit am Objekt – durch Analyse, Repositionierung und die Fähigkeit, Nachfrage aktiv zu erhöhen.

Europa: Ein Markt mit strukturellen Chancen

In Europa kommen weitere Faktoren hinzu. In vielen Metropolregionen ist das Angebot an Neubauflächen begrenzt. Genehmigungsverfahren sind komplex, geeignete Grundstücke knapp. Diese hohen Markteintrittsbarrieren stärken gut positionierte Bestandsimmobilien.

Zugleich haben sich die Anfangsrenditen in den vergangenen Jahren deutlich angepasst. Für neue Investitionen bedeutet das: Der Einstieg erfolgt auf einem Bewertungsniveau, das die veränderten Zinsbedingungen bereits berücksichtigt. Auf dieser Basis können aktives Management und Mietsteigerungspotenziale ihre Wirkung entfalten.

Für Anlegerinnen und Anleger entsteht damit eine Kombination aus solider Ausgangsrendite und operativem Entwicklungsspielraum.

Placemaking als Risikomanagement

Placemaking wird oft mit Atmosphäre, Aufenthaltsqualität oder Design verbunden. Für Anlegerinnen und Anleger ist es vor allem eines: ein Instrument zur Stabilisierung von Erträgen.

Durch sorgfältige Auswahl von Standorten, aktives Immobilienmanagement, enge Zusammenarbeit mit Mieterinnen und Mietern sowie kontinuierliche Anpassung an veränderte Nachfrage entstehen Orte, die wirtschaftlich funktionieren, auch in anspruchsvollen Marktphasen.

Die Erfahrung aus den USA und Europa zeigt: Immobilien, die als lebendige Quartiere gedacht und gemanagt werden, entwickeln eine eigene Anziehungskraft. Diese Anziehungskraft ist kein Selbstzweck. Sie sorgt für Nachfrage, stabile Mieten und langfristige Perspektiven.

In einem Markt, der sich neu ordnet, wird genau das zum entscheidenden Unterschied.