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01 Juni 2021

Was sind Immobilienfonds

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Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds zählen weltweit seit vielen Jahrzehnten zu den wichtigsten regulierten Anlageklassen sowohl für private wie für institutionelle Kapitalanleger. Sie gelten im Gegensatz zu Geldanlagen als Sachwerte. Anleger können Anteile an Immobilienfonds sowohl bei Banken als auch über bankenunabhängige Finanzberater zeichnen. 

Im Unterschied zu Direktinvestments, bei denen Anleger (Mit-)Eigentümer einer oder weniger ganz konkreter Immobilien werden, schließen sich bei einem Immobilienfonds mehrere Anleger in einer Gesellschaft oder einem Sondervermögen zusammen. In dieser Gesellschaft oder diesem Sondervermögen bündelt ein Anbieter das Kapital dieser Investoren, um damit Immobilien zu kaufen und zu unterhalten. Daher kommt der Begriff indirekte Anlage. So wird eine Investition mit einem im Vergleich zum gesamten Immobilienerwerb kleineren Anlagebetrag und eine Risikostreuung möglich. Die erworbenen Immobilien erwirtschaften in der Regel Mietüberschüsse, die dann abzüglich Kosten und Gebühren entsprechend ihrer jeweiligen Anteile an die Anleger ausgeschüttet werden. Aus deutscher Sicht können die Immobilien sowohl in Deutschland wie auch im Ausland gelegen sein. Wichtige Zielsegmente bei Immobilienfonds sind Büro-, Einzelhandels oder Wohnimmobilien.

Immobilien gelten als inflationsgeschützte Anlagen, weil sich Mietentwicklungen auch in der Berechnung von Inflationsraten niederschlagen: Steigt die Inflationsrate, die sonst die Erträge aus Spar- oder Geldanlagen negativ beeinflusst, steigen in aller Regel auch die Mieteinnahmen aus den Immobilien und mit ihnen die Immobilienpreise.

Dennoch sind Immobilien auch Marktschwankungen unterlegen, die durch diverse externe Entwicklungen verursacht sein können. Somit ist auch die Wertentwicklung von Immobilienfonds diesen Marktschwankungen ausgesetzt. Deshalb kommt es aus Sicht des Anlegers entscheidend auf das nachgewiesene Know-how des Fonds- und Immobilienmanagement an, um Marktzyklen auszunutzen oder abzufedern. Das geschieht durch ein aktives Immobilienmanagement, das verborgene Potenziale einer Immobilie erkennt und hebt, um eine Wertsteigerung zu bewirken.

Grundsätzlich aber gilt eine Investition in einen Immobilienfonds als mittel- bis langfristige Anlageform, bei der weniger die Aussicht auf kurzfristig hohe Renditen im Vordergrund steht, sondern die nachhaltige Stabilität der Wertentwicklung.

Zwei indirekte Anlagearten bei Immobilien sind zu unterscheiden und in Deutschland von Bedeutung: Offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds. Beide Formen unterliegen seit 2013 dem Kapitalanlagegesetzbuch.

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Ein Offener Immobilienfonds (OIF) ist eine Gattung der Investmentfonds, wie zum Beispiel Aktienfonds, und wird wie diese in einem Sondervermögen geführt. Das heißt: Das Kapital der Anleger in offenen Immobilienfonds wird getrennt vom Vermögen der Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. Kapitalverwaltungsgesellschaften sind meistens Tochtergesellschaften von Banken oder Versicherungsgesellschaften und benötigen für sich und ihre Produkte staatliche Genehmigungen durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht.

Handelbarkeit von offenen Immobilienfonds

Anteile an offenen Immobilienfonds können Anleger jederzeit zzgl. eines Aufpreises (Agio) kaufen und in bestimmtem Umfang auch flexibel verkaufen, sie besitzen also eine größere Fungibilität (Handelbarkeit), die Anteilspreise sind börsentäglich den entsprechenden Publikationen zu entnehmen. Anleger können auch mit vergleichsweise geringem Kapitaleinsatz Fondsanteile kaufen.

Investitionstätigkeit von offenen Immobilienfonds

Durch die Ausgabe neuer Anteile kann das Fondsvermögen offener Immobilienfonds jederzeit wachsen, allerdings muss der Fonds auch eine gewisse Liquidität vorhalten, um Anteilsrückgaben zu gewährleisten, was auf die Rendite drückt. In Zeiten hoher Zuflüsse entsteht zudem ein großer Anlagedruck. Daher haben die Fonds in der Regel eine weit definierte Anlagestrategie und keine hohe Spezialisierung. Der Vorteil von großen Fondsvermögen liegt in der breiten Streuung des Immobilienportfolios auf verschiedene Standorte und Nutzungsarten, was auch eine Streuung von Einzelrisiken zur Folge hat.

Risiken bei offenen Immobilienfonds

Das Risiko eines offenen Immobilienfonds bei einem variablen Fondsvermögen besteht allerdings darin, dass bei einer anhaltend schlechten Performance oder widrigen äußerlichen Umständen womöglich viele Anleger ihre Anteile in einem relativ kurzen Zeitraum verkaufen. Dadurch sinkt der Anteilswert und dieses Verhalten beeinträchtigt somit auch die Ergebnisse für andere, langfristig orientierte Anleger. Wenn es dem Fondsmanagement nicht gelingt, in dem kurzen Zeitraum für die Auszahlung ausreichend Immobilien abzustoßen, kann der offene Immobilienfonds zur Sanierung geschlossen werden.

Was ist ein geschlossener Immobilienfonds

Der geschlossene Immobilienfonds zählt meist zur Gattung der Alternativen Investmentfonds und unterliegt den Zulassungsbedingungen und der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht. Daneben definieren das Kapitalanlage- sowie das Vermögensanlagegesetz verschiedene andere Produktformen am Rande des Angebotsspektrums.

Der Gesetzgeber schreibt bei geschlossenen Immobilien-AIFs eine Reihe an Anlegerschutzmaßnahmen vor. Diese beziehen sich vornehmlich auf die Prospektierung, wonach beispielsweise ausführliche und deutlich sichtbare Risikohinweise aufzuführen sind. Die Verwaltungsgesellschaften sind oftmals Bankentöchter, üblicherweise sind sie aber institutsunabhängige Anbieter (Initiatoren) und somit keinen anderweitigen Interessen unterworfen.

Investitionstätigkeit des geschlossenen Immobilienfonds

Anleger können Anteile an geschlossenen Immobilienfonds nur in einem bestimmten Zeitfenster kaufen, bis ein bestimmtes Anlagevolumen erreicht ist. Dann wird der Fonds geschlossen. Mit dem Fondskapital (bestehend aus dem Eigenkapital der Anleger und i.d.R. Fremdkapital von Kreditinstituten) erwirbt das Fondsmanagement für den geschlossenen Immobilienfonds eine oder mehrere Immobilien. Diese können zuvor fest bestimmt sein und/oder es werden feste Kriterien für weitere Investments verbindlich definiert. Stehen die Investitionsobjekte nicht von Anfang an fest, bezeichnet man den Fonds als „Blindpool“. Die Mindestanlagesumme liegt marktüblich im fünfstelligen Bereich zzgl. eines Agios (Ausgabeaufschlag).

Handelbarkeit des geschlossenen Immobilienfonds

Da Anteile an geschlossenen Immobilienfonds mit Gesellschaftsanteilen gleichzusetzen sind, gibt es für diese keine Börse. Wer vorzeitig Anteile verkaufen will oder muss, kann dies jedoch über Zweitmarktbörsen für geschlossene Fonds oder über den vom Anbieter selbst organisierten Handel tun. Geschlossene Immobilienfonds sind also nur beschränkt handelbar.

Risiken bei geschlossenen Immobilienfonds

Das Anlegerkapital kann bei geschlossenen Immobilienfonds oftmals nur in einer Immobilie investiert sein – mit dem entsprechenden Risiko. Je breiter aber das Immobilienportfolio des Fonds aufgestellt ist (Standorte, Nutzungsarten), umso geringer ist das Risiko für die gesamte Kapitalanlage (Risikostreuung). Dennoch besteht – theoretisch – jederzeit das Risiko des Totalverlustes. Um Investitionsrisiken bei geschlossenen Immobilienfonds zu reduzieren ist es für Anleger hilfreich zu wissen, wenn der Anbieter mit dem Anleger eine Interessensgleichheit hat. Dass der Anbieter beispielsweise nachrangig erst an der Fondsemission verdient, wenn der Anleger seine prognostizierte Ausschüttung erhalten hat oder er überproportional an Gewinnen partizipiert, die über den Prognosen liegen.

Wie bei offenen Immobilienfonds auch kommt es auch bei geschlossenen Fonds maßgeblich auf die Erfahrung und die Kompetenz des Fondsmanagements an. Eine Übersicht dazu bietet die Leistungsbilanz eines Emissionshauses, die die erzielten Ergebnisse der bereits aufgelegten Fonds darstellt und von einem unabhängigen Wirtschaftsprüfer abgenommen werden muss. 

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Benno Tubbesing
Digitale Strategie & Kommunikation
Bettina Gude
Leiterin Anlegerbetreuung / Unternehmenskommunikation

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