„Wir denken Immobilien konsequent aus Nutzerperspektive“

Wie identifiziert man in einem anspruchsvollen Marktumfeld die richtigen Objekte? Sasan Shaghaghi, Vice President Transaktionen und Kapitalmärkte bei Jamestown Europe, gibt Einblick in die Transaktionspraxis des Europafonds – von Marktlogik über Wettbewerb bis zur Preisfindung.

Herr Shaghaghi, Sie sind mit verantwortlich im Transaktionsteam von Jamestown Europe unter anderem für die Ankäufe für den Europafonds in Deutschland und Portugal.
Wie unterscheidet sich die Arbeit für diesen Fonds für Privatanlegerinnen und -anleger von früheren institutionellen Mandaten?

Im Kern bleibt unsere Investment- und Transaktionslogik gleich: Wir kaufen selektiv, prüfen diszipliniert und verlassen uns nicht auf „automatische“ Wertsteigerung, sondern auf ein klares, umsetzbares Konzept. Der Unterschied liegt vor allem in der Portfoliokonstruktion: Wir investieren in kleinere Ticketgrößen und streuen breiter über Länder, Städte und mehrere Nutzungsarten. Gleichzeitig legen wir im Publikumsfonds mehr Gewicht auf Objekte, die von Anfang an ein stabiles Ausschüttungsprofil haben. Das schließt aber nicht aus, dass das auch Objekte mit wesentlichem Wertsteigerungspotential durch aktives Assetmanagement sein können.

Sie haben die enge Verzahnung zwischen Transaktionsmanagement und dem Immobilienmanagement angesprochen. Wie funktioniert die Zusammenarbeit konkret?

Sehr intensiv und sehr pragmatisch. Die verantwortliche Immobilienmanagerin für Deutschland zum Beispiel sitzt im Büro direkt neben mir. Wir tauschen uns täglich mehrfach aus. Dies gilt aber auch für unsere Assetmanager, die in anderen europäischen Ländern vertreten sind. Wenn wir Immobilien prüfen, ist das Immobilienmanagement von Beginn an eingebunden. Sämtliche Annahmen – insbesondere aus operativer Sicht – stimmen wir eng mit den Kolleginnen und Kollegen ab.

Gerade wenn man in verschiedenen Ländern aktiv ist, ist die lokale Marktkenntnis entscheidend. Wir betrachten nicht nur die Stadt auf Makroebene, sondern einzelne Straßenzüge, Quartiere und Nutzerstrukturen. Die Qualität einer Lage lässt sich nicht allein anhand von Datenräumen beurteilen. Hier sind unsere Kolleginnen und Kollegen vor Ort unverzichtbar. Sie sprechen die Sprache, kennen die Märkte und die Bedürfnisse der Nutzerinnen und Nutzer. So stellen wir sicher, dass das, was wir im Ankauf versprechen, später auch operativ funktioniert – und zwar aus Nutzer- und Mieterperspektive.

Ist das Wertsteigerungspotenzial beim Publikumsfonds ein anderer Faktor als im institutionellen Geschäft?

Nein. Die grundlegende Logik ist identisch. Unabhängig davon, ob institutionelles Kapital oder ein Publikumsfonds investiert, geht es um stabile Erträge plus Entwicklungspotenzial.

Allerdings hat sich das Marktumfeld nach der Zinswende und der Pandemie verändert. Anlegerinnen und Anleger legen heute stärkeres Gewicht auf einkommensorientierte Immobilien. Das kann zum Beispiel bedeuten: bessere Vermietungssituation, smarterer Mietermix, überschaubare Upgrades und Positionierung – Maßnahmen, die man sauber planen und umsetzen kann. Für den Europafonds ist es daher besonders wichtig, nach Ankauf stabile Ausschüttungen für die Anleger generieren zu können. Wertsteigerungspotenziale können über die Haltedauer gezielt realisiert werden und stellen einen wesentlichen Bestandteil der Strategie dar. Das gilt für beide Anlegergruppen gleichermaßen.

Wie hat sich die Betrachtung der einzelnen Nutzungsarten in den vergangenen Jahren verändert?

Die Nutzungsarten selbst – Büro, Einzelhandel und gemischt genutzte Immobilien – sind grundsätzlich gleich geblieben. Verändert hat sich aber deutlich, was wir innerhalb dieser Nutzungsarten als „Qualität“ bewerten. 

Im Bürosegment funktionieren zentrale Lagen mit hoher Qualität und optimaler Nutzerstruktur deutlich besser als periphere Lagen und Standardflächen. Der Anspruch ist gestiegen: Es geht um langfristige Vermietbarkeit und die Fähigkeit, durch Positionierung und aktives Immobilienmanagement nachhaltige Nachfrage zu schaffen.

Im Einzelhandel hat sich der Fokus weg von großen Flächen verschoben: Gefragt sind kleinteiligere Einheiten, Nahversorgung und Gastronomie, die zur Nachbarschaft passen und Frequenz erzeugen; klassische Modekonzepte sind abseits absoluter Spitzenlagen weniger tragfähig. Dies resultiert vor allem aus dem immer stärker werdenden Onlinehandel.

Gemischt genutzte Immobilien haben an Bedeutung und Attraktivität gewonnen, da sie durch die Kombination verschiedener Nutzungsarten stabile Ertragsstrukturen ermöglichen und in urbanen Lagen zu einem lebendigen Umfeld beitragen. Das erste Objekt des Europafonds am Hackeschen Markt in Berlin ist ein gutes Beispiel dafür.

Wie gestaltet sich der Wettbewerb um ein Objekt wie am Hackeschen Markt?

In sehr zentralen Lagen ist der Wettbewerb typischerweise höher – und er kommt häufig auch von langfristig orientierten Kapitalquellen, insbesondere Familiengesellschaften, die sehr eigenkapitalstark investieren und ohne feste Haltedauer agieren. Dadurch können sie teilweise höhere Preise bieten als Käufer, die stark auf eine Finanzierung angewiesen sind.

Zudem sehen wir wieder verstärkt Pensionskassen und Staatsfonds im Markt. Viele dieser Kapitalquellen sind jedoch stark auf einzelne Nutzungsarten fokussiert. Bei gemischt genutzten Immobilien ist der Wettbewerb teilweise geringer, da sie im Vergleich zu Investitionen in eine einzelne Nutzungsart spezifischere Expertise erfordern. Dieser Umstand kam uns beim Berliner Ankauf zugute. Und ganz ehrlich: In solchen Prozessen zählt nicht immer nur der letzte Euro. Verkäufer achten auch auf Prozesssicherheit, Geschwindigkeit, einen belastbaren Kapitalnachweis und ob ein Käufer den Kauf wirklich abschließt.

Wie wählen Sie das nächste Objekt für den Fonds aus? Gehen Sie länderspezifisch vor oder opportunitätsgetrieben?

Ein Fonds wird typischerweise zu einem Zeitpunkt aufgelegt, an dem attraktive Investitionschancen erwartet werden. Entsprechend gilt es in der zeitlich festgelegten Investitionsphase die sich bietenden Chancen fokussiert opportunitätsgetrieben zu nutzen – stets innerhalb klarer Leitplanken. Wir suchen Standorte und Objekte mit Potenzial, das in die Portfoliodiversifikation passt, und eine Transaktion, die prozesssicher umsetzbar ist. Über unser breites Netzwerk identifizieren wir zudem gezielt Off-Market Transaktionen, die außerhalb regulärer Bieterverfahren veräußert werden.

Aktuell richten wir den Blick verstärkt auf wachstumsstarke Märkte wie Spanien und Portugal, weil wir dort solide Fundamentaldaten und attraktive Renditen sehen. Gleichzeitig prüfen wir grundsätzlich alle relevanten Länder parallel – Chancen entstehen oft situativ: durch Timing, Verkäuferkonstellationen oder besondere Dealstrukturen. Deshalb bleiben wir breit in der Suche, aber sehr konsequent in der Auswahl.

Wie lange dauert ein Ankaufsprozess?

Das hängt weniger vom Land ab als vom Verkäufer und der Prozessqualität: Verkaufsdruck, Vorbereitung, Datenlage und die Vertragsverhandlungen sind meist die entscheidenden Treiber. Transaktionen dauern typischerweise drei bis sechs Monate oder länger. In dieser Zeit wird eine umfassende Due Diligence durchgeführt. Beim Berliner Objekt waren es rund fünfeinhalb Monate.

Welche Marktchancen und -risiken sehen Sie aktuell in Europa?

Aus meiner Sicht wird das pauschale Angstnarrativ teilweise überschätzt – etwa die Aussage, Büro sei grundsätzlich obsolet oder der Transaktionsmarkt sei strukturell gestört. Wir sehen vielmehr, dass gute Produkte weiterhin sehr gut funktionieren und der Markt selektiver geworden ist. Gleichzeitig werden objektnahe Themen unterschätzt: Investitionsbedarf, Nachhaltigkeitsanforderungen und Refinanzierung.

In den Jahren 2026 bis 2027 erwarten wir eine starke Refinanzierungswelle. Banken agieren weiterhin selektiv bei gewerblichen Immobilien. Das kann zu Verkaufsdruck führen und damit zu Chancen für Käuferinnen und Käufer wie uns, die diszipliniert prüfen und schnell handlungsfähig sind.

Welche Faktoren sind für Sie in der Preisfindung entscheidend?

Drei Faktoren sind zentral: Finanzierungskosten, Qualität und Verlässlichkeit der Zahlungsströme sowie der Investitionsbedarf.

Wir befinden uns nicht mehr in einer Niedrigzinsphase. Finanzierungskosten und Eigenkapitalrenditen müssen realistisch abgebildet werden - und das wirkt direkt auf den Preis, den ein Käufer zahlen kann. Ebenso wichtig ist die tatsächliche Stabilität der Mietverträge. Entscheidend ist, wie belastbar die Ertragsseite einer Immobilie über Jahre hinweg ist.

Hinzu kommt der Investitionspfad: Welche Maßnahmen sind notwendig, um die Immobilie in fünf bis zehn Jahren modern, regulatorisch konform und nachhaltig betreiben zu können? Energieeffizienz, technische Ausstattung und regulatorische Anforderungen gewinnen an Bedeutung, sowohl aus Sicht der Mieterinnen und Mieter als auch der finanzierenden Banken und späteren potenziellen Käuferinnen und Käufern.

Beim Berliner Objekt entfallen rund 25 Prozent auf Wohnen. Wie sehen Sie dort die Balance zwischen Stabilität und Wertsteigerung?

Der Wohnanteil ist für uns ein stabiler Anker aufgrund der strukturellen hohen Nachfrage bei zeitlich knappen Angebot. Er sorgt für Stabilität und eine ruhigere Cashflow-Basis. Die Wertsteigerungspotenziale liegen jedoch stärker im gewerblichen Bereich – also Büro, Gastronomie und Einzelhandel.

Der Hackesche Markt ist eine der gefragtesten Lagen Berlins, insbesondere für kleinteilige Büroflächen sowie für Gastronomie und Einzelhandel.

Die Nachfrage ist hoch, gerade kleinere Büroeinheiten bis 500 Quadratmeter sind gesucht. Die Kombination aus Wohnen, Büro, Gastronomie und Einzelhandel ermöglicht es uns, Nachfrage gezielt zu bedienen: Wohnen stabilisiert – und im gewerblichen Teil kann man über Vermietung, Mieterqualität und Positionierung zusätzliche Potenziale heben.

Wann rechnen Sie mit dem nächsten Ankauf?

Wir prüfen derzeit mehrere Objekte, insbesondere in Spanien und Portugal. Unser Ziel ist es, innerhalb der nächsten drei bis sechs Monate weitere Ankäufe zu tätigen. Parallellaufende Prozesse sind dabei durchaus möglich, auch kleinere Portfolien prüfen wir, sofern sie in das Investitionsschema des Fonds passen.

Vielen Dank für das informative Gespräch!