Hotspots 2.0

Große Immobilienprojekte können die Entwicklung einer Stadt nachhaltig prägen. Damit dies gelingt, braucht es jedoch eine langfristige Vision, die über die Fertigstellung hinausgeht.

Im Jahr 2010 steigt Jamestown Gründer Christoph Kahl in Atlanta aus dem Flieger, um zusammen mit seinen Geschäftspartnern und Miteigentümern Michael Phillips und Matt Bronfman eine Immobilie zu besichtigen, über die sich nicht nur die Stadt, sondern auch zahlreiche Entwickler den Kopf zerbrechen. Dabei liest sich die Historie des Gebäudes mehr als beeindruckend. Erbaut im Jahr 1926, diente das Objekt jahrzehntelang als zentrales Verkaufs- und Verteilzentrum für das größte Einzelhandelsunternehmen der USA, Sears & Roebuck. Michael Phillips, der in Atlanta aufgewachsen ist, erinnert sich bis heute an die Vorweihnachtszeit, in der die ganze Stadt gespannt auf den neuesten Verkaufskatalog wartete, um dann die Waren zu bestellen und vor Ort abzuholen. Nicht umsonst bezeichnen viele das Unternehmen als das Amazon vor Amazon.

Doch von dem einstigen Ruhm war nicht viel geblieben, als die Jamestown Eigentümer das über 200.000 Quadratmeter große Backsteingebäude besichtigten. Seit dem Erwerb durch die Stadt Atlanta im Jahr 1979 und der darauffolgenden Umfunktionierung zum Zentrum der Stadtverwaltung war der Glanz verloren gegangen. Das Gebäude ähnelte einer Ruine, war stark renovierungsbedürftig, die Nachbarschaft galt als eine der Problemzonen der Stadt.

Wo viele Entwickler nur die Schwierigkeiten sahen, erkannte Jamestown jedoch auch Chancen: einzigartige Gebäudestruktur aus Backstein, hohe Decken, zentrale Lage, viele Flächen für Parkmöglichkeiten und Events, die für ein Großprojekt erforderlich sind. Und so erwarb Jamestown Co-Invest 5 die Immobilie im Jahr 2011 für 27 Millionen US-Dollar von der Stadt Atlanta. Wird Matt Bronfman gefragt, was die Stadt dazu bewogen hat, Jamestown das Vertrauen für das Projekt entgegenzubringen, ist seine Antwort eindeutig:

„Jamestown hat nicht nur die Vision für die Umsetzung eines modernen Konzeptes
mit verschiedenen Nutzungen, sondern auch die Bereitschaft, das Objekt langfristig zu bewirtschaften und damit Verantwortung in der Stadtentwicklung zu übernehmen.“

Das Vertrauen zahlte sich aus. Nach Investitionen von über 300 Millionen US-Dollar eröffne Ponce City Market im Jahr 2014 seine Pforten für die ersten Mieter und Besucher. Die Ballung von Wohnen, Arbeiten, Leben und Freizeit unter einem Dach, gepaart mit dem altindustriellen Flair zog Mieter und Besucher aus dem ganzen Land an.

Heute gilt Ponce mit mehr als drei Millionen Besuchern pro Jahr als eine der größten Attraktionen in Atlanta. Nach dem Flughafen ist es das zweithäufigste Fahrtenziel beim Beförderungsdienst Uber. Zu den prominentesten Mietern zählen Unternehmen wie Airbus und Techstars wie Twitter. Jamestown hat hier seine Firmenzentrale. Und auch die Umgebung profitiert davon: So hat sich die Anzahl der umliegenden Büroflächen in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. In der Nachbarschaft sind außerdem über 3.000 neue Wohneinheiten gebaut worden. Entstanden ist ein Gebäudekomplex, der lebt und eine enorme Strahlkraft auf sein Umfeld hat. Das wird am besten gewährleistet, indem der Investor nicht nur große Summen für Bau beziehungsweise Renovierung investiert, sondern als Eigentümer am langfristigen Funktionieren seiner Investition interessiert bleibt.

Werden die Jamestown Eigentümer gefragt, was sie sehen, wenn sie heute vor Ponce City Market stehen, überrascht die Antwort:

“Natürlich erfüllt mich das pulsierende Areal mit Stolz. Unglaublich viel Arbeit und Energie stecken ja in jedem Teil des Gebäudes. Ich sehe jedoch vor allem noch mehr Potenzial und mir kommen ständig neue Ideen”,

so Michael Phillips. Sechs Jahre nach Fertigstellung plant Jamestown deshalb nicht den Verkauf, sondern die Weiterentwicklung und Nachverdichtung des Objektes.

Mit der Schaffung eines Hotspots soll die Geschichte somit nicht enden: Bis voraussichtlich 2024 sollen gemäß der Planung von Jamestown in einer zweiten Bauphase etwa 46.800 Quadratmeter an neuen Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen entstehen. Ausgerichtet auf eine Zukunft, die modernes Arbeiten, Wohnen und Einkaufen ermöglicht, ohne dabei die Umwelt zu belasten. Das Projekt ist so konzipiert, dass es CO2-neutral betrieben werden kann. In Ponce City Market spielt neben Energieeffizienz auch Mobilität eine große Rolle. Fahrradständer, Elektrofahrräder, Car-Sharing-Programme, E-Ladestationen: Mobilität soll einfach und bequem sein und Spaß machen, um die Abhängigkeit vom Auto zu verringern. Einen Teil der Wohneinheiten stellen sogenannte „Micro Units“ dar, die auf einer Fläche von unter 39 Quadratmetern alle Möglichkeiten zum modernen Wohnen bieten. Mieter können sich sowohl für einen Tag als auch für längere Zeit hier einbuchen.

Um den Erfolg dieser Konzepte zu gewährleisten, ist ein aktives Management heute wichtiger denn je. Nur wer nah am Markt ist und die Nachfrage versteht, ist in der Lage, Trends zu antizipieren und diese als Teil der Vision 2.0 umzusetzen. Für diese Form des aktiven Asset-Managements muss man während der Umsetzung flexibel sein, insbesondere bei großen Renovierungs- und Revitalisierungsprojekten. Bauliche Gegebenheiten und neue Trends können kurzfristig dazu führen, dass völliges Umplanen erforderlich ist. Neben finanziellem Spielraum ist daher Offenheit für ständige Veränderungen der Schlüssel zum Erfolg.

Jamestown hat in den vergangenen 20 Jahren nahezu ein Dutzend historischer Bauten in verschiedenen Städten der USA zu neuem Leben erweckt und langfristig betrieben. Neben Ponce City Market geht derzeit noch ein weiteres Großprojekt in die zweite Entwicklungsphase: Das Innovation & Design Building in Boston, während des Zweiten Weltkrieges ein Lagerhaus für die Armee, heute unter anderem die Firmenzentrale für den Sportartikelhersteller Reebok. Beim Ankauf durch Jamestown im Jahr 2013 lag die Vermietungsquote bei unter 50 Prozent. Heute arbeiten über 200 Mieter aus unterschiedlichsten Branchen in dem nahezu voll vermieteten Gebäude und formen auf über 125.000 Quadratmetern das Zentrum der Innovationswirtschaft in Boston.

Auch hier hat Jamestown sich nach der erfolgreichen Revitalisierung gegen einen Verkauf entschieden und eine neue Entwicklungsphase eingeläutet: Über 25.000 Quadratmeter Bürofläche werden aufgrund der steigenden Nachfrage durch Life-Science-Unternehmen in der Umgebung in hochwertige Laborflächen umgewandelt. Rund 95 Millionen US-Dollar werden in den kommenden Jahren investiert, um die Flächen dann zu höheren Preisen vermieten zu können. Ein Plan für die Immobilie und für die Stadt Boston, von dem am Ende alle profitieren sollen.

Erfolgsgeschichten von Immobilienstandorten lassen sich also fortschreiben, wenn eine Vision auf langfristiges Engagement von Eigentümern, aktives Asset-Management und engagierte Stadtentwicklungsverantwortliche trifft.