Trends / Lifestyle
18 Aug. 2022

Tokenisierung von Immobilien: Revolution bei der Geldanlage?

Der Markt für tokenisierte Immobilien wächst rasant. Was aber steckt hinter dem Trend? Und welche Chancen und Risiken ergeben sich für Anleger?

Bei Geldanlage und Blockchain denken die meisten vor allem an Kryptowährungen wie Bitcoin. Dabei gibt es eine weitere Investment-Möglichkeit, die zunehmend an Bedeutung gewinnt: die Tokenisierung von Vermögenswerten. Sie dürfte die Investmentbranche in den kommenden Jahren massiv verändern. Doch was genau versteht man unter „Tokenisierung“? Und wie können Anleger davon profitieren?

Um das Prinzip der Tokenisierung zu verstehen, muss man zunächst einmal wissen, wie eine Blockchain funktioniert. Vereinfacht gesagt handelt es sich dabei um eine Datenbank, die dezentral von vielen Teilnehmern gleichzeitig verwaltet wird. Die Daten werden dabei in einzelnen Datenblöcken gespeichert, die wiederum wie bei einer Kette miteinander verknüpft werden. Kommen neue Daten hinzu, werden diese als neue Blöcke an die Datenkette angehängt, sodass sich diese nach und nach verlängert. Das Besondere daran: Die Blockchain liegt gespiegelt auf verschiedenen Rechnern vor und kann – anders als traditionelle Systeme – im Nachhinein nicht von Einzelnen verändert oder gefälscht werden. Transaktionen können so manipulationssicher und transparent, ohne zentrale Instanz, durchgeführt werden.

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Bei einer Tokenisierung zerteilt der Anbieter einer Immobilieninvestition ein Objekt in digitale Anteile – sogenannte Tokens.

„Gestückelte“ Immobilien

In der Immobilienwirtschaft ist die Blockchain auf verschiedene Arten einsetzbar, so unter anderem bei der Tokenisierung. Dabei wird der Wert einer Immobilie gestückelt und die Anteile als digitale Einheiten – sogenannte Token – auf einer Blockchain abgebildet. Aus einer üblicherweise sehr kapitalintensiven und vergleichsweise schwer handelbaren Immobilie wird somit ein liquider Vermögenswert. Damit ist ein Immobilientoken aus Anlegersicht vergleichbar mit einem Anteil an einem geschlossenen Immobilienfonds. Der Unterschied: Während die Mindestbeteiligung bei geschlossenen Fonds in der Regel 10.000 Euro und mehr beträgt, liegt sie bei tokenisierten Immobilien meist schon im niedrigen dreistelligen Bereich. Zudem sind die Anlagezeiträume bei Tokenisierungsprojekten oft kürzer. Insbesondere für Privatinvestoren, die nur eine überschaubare Summe anlegen wollen, können Immobilientoken somit eine interessante Alternative darstellen.

Ein weiterer Vorteil: Die Blockchain bietet grundsätzlich die Möglichkeit, dass Investoren ihre Token weltweit, ohne Intermediär und rund um die Uhr wieder verkaufen können. Bisher gibt es allerdings noch keine übergreifende, globale Plattform, über die der Handel möglich ist. Ob diese in naher Zukunft geschaffen wird, ist fraglich. Denn bislang konnte noch kein Betreiber genügend Teilnehmer gewinnen – und wo nichts verkauft wird, kann nunmal auch nichts gekauft werden. Vorerst sind die Anleger somit an die wenigen Handelsplätze gebunden, die in der Regel von den Emittenten selbst aufgesetzt werden und nur einen vergleichsweise eingeschränkten Handel erlauben.

Mehr Effizienz durch Smart Contracts

Durch die Tokenisierung von Immobilien besteht außerdem die Möglichkeit, Prozesse rund um Immobilienkauf und -verwaltung effizienter zu gestalten, und zwar mithilfe sogenannter Smart Contracts. Dabei handelt es sich um digitale Verträge, die auf der Blockchain-Technologie basieren und die Vertragsinhalte automatisch überprüfen, terminieren, ausführen und dokumentieren können. Vor allem bei Prozessen, an denen viele verschiedene Parteien wie Notare, Anwälte, Wirtschaftsprüfer und Banken beteiligt sind, können somit Zeit und Kosten gespart werden.

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ordnet die hier erwähnten "Equity Token" in der Regel als Wertpapiere ein. Diese Token unterliegen somit der Wertpapieraufsicht und Anbieter müssen bestimmte (aufsichts-)rechtliche Pflichten erfüllen, zum Beispiel Prospekte veröffentlichen. Aus Anlegersicht bedeutet das eine erhöhte Transparenz. Allerdings: Anders als etwa bei Aktien handelt es sich bei Immobilientoken nicht um Sachwerte. Denn während sich Anleger beim Kauf von Aktien direkt an Unternehmen beteiligen, ist ein "Equity Token" lediglich eine Schuldverschreibung. Mit dem Erwerb von Token geben Anleger dem Anbieter somit ein Darlehen, das dieser zur Finanzierung der Immobilie nutzt. Die Zinsen für das Darlehen stammen aus den Mieteinnahmen. Zusätzlich können die Anleger von der Wertsteigerung der Immobilie beim späteren Verkauf profitieren.

Höhere Renditen – und höhere Risiken

Anleger sollten sich außerdem bewusst machen, dass tokenisierte Schuldverschreibungen ein gewisses Risiko bergen, weil es sich bei ihnen um sogenannte Nachrangdarlehen handelt. Im Falle einer Insolvenz werden die Anleger somit erst nachrangig bedient, also wenn sämtliche Forderungen anderer Gläubiger beglichen sind. Das Verlustrisiko ist also höher als bei anderen Anlageformen – die Renditeaussichten allerdings auch: Laut einer Studie des Frankfurt School Blockchain Centers und der Hamburg Commercial Bank beträgt die durchschnittliche prognostizierte Rendite bei den 41 untersuchten Anbietern rund 7,7 Prozent pro Jahr.

Mit der Tokenisierung von Immobilien sind hohe Erwartungen verknüpft: Privatanleger haben die Möglichkeit, sich bereits mit sehr kleinen Summen an Immobilienprojekten zu beteiligen. Zudem versprechen Tokenisierungsprojekte mithilfe von Smart Contracts deutliche Effizienzsteigerungen und – damit einhergehend – niedrigere Kosten. Auch eine sehr liquide Handelbarkeit der Token ist künftig zumindest denkbar, wenn auch aktuell noch nicht Realität. Die Basis für den breiten Erfolg tokenisierter Immobilien als Anlageklasse ist somit gelegt. Nun muss sich zeigen, ob sich die hohen Erwartungen in der Praxis erfüllen lassen.

Immobilientokenisierungen

Im März 2019 wurde die erste Immobilie in Europa tokenisiert. Für die Wohnimmobilie in Wiesbaden wurden Anteile im Gesamtwert von zwei Millionen Euro ausgegeben, wobei der Verkauf ausschließlich an akkreditierte Investoren erfolgte. Damit war der Grundstein für Tokenisierungsprojekte mehrerer weiterer Anbieter gelegt. Neben den USA zählt Deutschland aktuell zu einem der größten Märkte für Immobilientokenisierungen.

Luxusgüter in der digitalen Welt

Anleger können mittlerweile nicht nur Immobilientoken erwerben, sondern in ganz unterschiedliche Vermögenswerte investieren: in Oldtimer und Gemälde genauso wie in Diamanten oder Wein. Einen echten Hype haben zuletzt Non-Fungible-Tokens (NFT) erfahren. Dabei handelt es sich um besondere digitale, geschützte Objekte. NFTs können zum Beispiel digitalisierte Kunstwerke oder Sammlerstücke sein. Das Besondere daran: Jedes einzelne NFT ist einzigartig, nicht austauschbar und somit ein Unikat, das einen individuellen Wert besitzt. Zu den bekanntesten NFT-Kollektionen gehören die Bored Apes: 10.000 digitale Cartoon-artige Bilder von gelangweilten Affen. Einige von ihnen tragen seltsame Hüte, andere rauchen Zigarre oder machen Kaugummiblasen, sie haben eine Tröte im Mund oder ihnen blitzen Laserstrahlen aus den Augen. Gemeinsam ist ihnen allen der gleiche gelangweilte Gesichtsausdruck. Zunächst wurden die Bilder für 300 US-Dollar verkauft. Als sich auch Prominente für die Bildchen interessierten und sie immer beliebter wurden, stiegen die Preise rasant: Bei Christie’s in London wurden im Oktober 2021 drei Affenbilder für insgesamt 1,2 Millionen Euro versteigert. Das teuerste NFT ist bis dato allerdings ein Bild des Künstlers Beeple: Es ist eine Collage aus 5.000 Einzelbildern, die er zuvor über Jahre hinweg bei der Online-Plattform Tumblr hochgeladen hatte. Bei einer Auktion im März 2021 war das Kunstwerk einem Käufer beispiellose 69,3 Millionen Dollar wert.

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