„US-Steuern? Kein Grund zur Sorge“

Wer erstmals in US-Immobilien investiert, betritt steuerlich Neuland – jedenfalls aus deutscher Sicht. Jamestown begleitet Anlegerinnen und Anleger seit Jahrzehnten durch den gesamten Prozess: von der Beantragung der US-Steuernummer über die US-Einkommensteuererklärung bis zur möglichen Rückerstattung zu viel gezahlter Steuervorauszahlungen. Im Interview erklärt Manuela Smith, Leiterin Anlegerservice und US-Steuer, warum das Thema US-Steuer bei Jamestown kein Stolperstein, sondern ein strukturierter Service ist – und warum sich das auch langfristig für Anlegerinnen und Anleger lohnt.

Frau Smith, das Thema US-Steuer wirkt auf viele neue Anlegerinnen und Anleger zunächst komplex. Was bedeutet eine Beteiligung an einem Jamestown-Fonds im Hinblick auf die steuerlichen Pflichten in den USA konkret?

Mit einer Investition in einen geschlossenen US-Immobilienfonds – wie es bei Jamestown der Fall ist – geht die Pflicht einher, jährlich eine Einkommensteuererklärung in den USA abzugeben. Die Abgabe einer US-Steuererklärung ist wichtig, um von den Vorteilen des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen den USA und Deutschland zu profitieren und so eine insgesamt vergleichsweise günstige Steuerbelastung zu erhalten. Das klingt zunächst aufwendig, ist es aber nicht; denn wir begleiten unsere Anlegerinnen und Anleger sehr engmaschig durch den gesamten Prozess und übernehmen diese Aufgabe.

Wie genau sieht diese Unterstützung aus?

Jährlich versenden wir einen US-Steuerfragebogen zur Vorbereitung der Steuererklärung: Hat die Anlegerin beziehungsweise der Anleger bereits andere US-Beteiligungen? Besteht bereits eine US-Steuernummer? Gibt es schon eine Steuerberatung oder soll unser Jamestown-Service beauftragt werden? In der Praxis nutzen rund 95 Prozent unserer Anlegerinnen und Anleger unseren Steuerservice. Nach der Beauftragung übernehmen wir die Vorbereitung der Steuererklärung bis hin zur Einreichung bei den US-Behörden.

Was ist, wenn die Anlegerin beziehungsweise der Anleger noch keine US-Steuernummer hat?

Dann beantragen wir diese kostenfrei. Dafür benötigen wir eine beglaubigte Ausweiskopie: entweder Reisepass oder Personalausweis in Verbindung mit einem weiteren Dokument wie Führerschein oder Geburtsurkunde. Die Beglaubigung der Ausweiskopie muss vom zuständigen Einwohnermeldeamt erfolgen. Unsere US-Steuerabteilung fordert die Unterlagen an, wir leiten sie an unser US-Team in Atlanta weiter und beantragen dort die sogenannte ITIN, Individual Taxpayer Identification Number. Sobald die Nummer vorliegt, erhält die Kundin beziehungsweise der Kunde eine Mitteilung von uns.

Im Anschluss geht es dann um die eigentliche Steuererklärung. Welche Rolle spielt dabei das Thema Rückerstattung?

Wenn der Fonds zum Beispiel Gewinne durch einen Objektverkauf erzielt hat, muss der Fonds zunächst Steuervorauszahlungen zum Höchststeuersatz abführen. Durch die individuelle Steuererklärung können die Beträge, die die tatsächliche Steuer übersteigen, zurückgeholt werden. Voraussetzung ist aber, dass die Erklärung fristgerecht eingereicht wird. 

Und wie bekommen Anlegerinnen und Anleger diese Rückzahlungen? Überweist das US-Finanzamt nach Deutschland?

Nein, leider nicht. Steuererstattungen werden ausschließlich per US-Dollar-Scheck ausgezahlt. Da viele deutsche Banken solche Schecks nicht mehr einlösen – oder nur zu hohen Gebühren – bieten wir unseren Anlegerinnen und Anlegern einen Service über ein US-Treuhandunternehmen an. Dieses kann den Scheck entweder auf ein US-Dollar-Konto in Deutschland überweisen oder tauscht den Betrag in Euro und überweist den Betrag auf ein Euro-Konto in Deutschland. Das ist bequem und kostet nur neun Dollar pro Scheck, zuzüglich gegebenenfalls bei der Hausbank der Anlegerin beziehungsweise des Anlegers anfallender Kosten für eine eingehende Überweisung aus den USA. Selbstverständlich begleiten wir die gesamte Abwicklung und sind auch hier Ansprechpartner für unsere Anlegerinnen und Anleger.

Was passiert, wenn eine Nachzahlung fällig ist?

In solchen Fällen kann die Kundin beziehungsweise der Kunde den Betrag an unser Kölner Büro überweisen. Wir leiten die Zahlung dann an unsere Kolleginnen und Kollegen in den USA weiter, die den Betrag dann an die US-Finanzbehörde zahlen. Bei kleineren Beträgen bieten wir auch eine Verrechnung mit der nächsten Ausschüttung an. Wir treten also in Vorleistung.

Der gesamte Ablauf wirkt sehr durchdacht. Ist dieser Service von Anfang an Teil des Konzepts gewesen?

Ja, absolut. Jamestown wollte von Anfang an alles unter einem Dach anbieten. Die wenigsten Anlegerinnen und Anleger kennen sich mit US-Steuerrecht aus. Unser Ziel war es immer, diese Hürde möglichst niedrig zu halten. Ein gutes Beispiel ist die Steuerreform 2018: Seitdem gibt es keinen Steuerfreibetrag mehr in den USA. Wir haben darauf reagiert und nutzen seither gezielt Abschreibungen, um das steuerpflichtige Einkommen so gering wie möglich zu halten.

Das neue US-Steuerreformpaket „The One Big Beautiful Bill Act“ regelt unter anderem die Besteuerung von Zinsen oder Dividenden neu. Welche Auswirkungen hätte das neue Gesetz für Jamestown-Anleger?

Wir verfolgen diese Entwicklung sehr genau. Die diskutierte höhere Besteuerung, insbesondere in der viel zitierten „Section 899“, ist vorerst hinfällig. Es wurde entschieden, diese aus dem Gesetzentwurf zu streichen. In der aktuellen Fassung sieht der Gesetzentwurf die dauerhafte Beibehaltung der seit 2018 geltenden niedrigeren Steuersätze vor. Darüber hinaus sollen Veräußerungsgewinne unverändert und auch in Zukunft teilweise steuerfrei bleiben. Im US-Senat werden weiterhin Änderungen am Gesetzentwurf diskutiert. Wir beobachten die Situation aufmerksam – es bleibt abzuwarten, ob und mit welchen Änderungen der Gesetzentwurf vom US-Senat verabschiedet wird

Was passiert, wenn in einem Jahr weder eine Steuerzahlung noch eine Rückerstattung anfällt?

Auch in solchen Jahren ist es wichtig, die Steuererklärung fristgerecht einzureichen. Nur wer das durchgängig tut, kann steuerliche Verluste aus Vorjahren geltend machen und diese im Verkaufsjahr mit möglichen Gewinnen verrechnen. Wer mehrere Jahre auslässt, verschenkt diese Möglichkeit. Zudem kann eine US-Steuernummer nach drei Jahren ohne Einreichung verfallen, was zusätzlichen Aufwand bedeutet.