Immobilien-Erfolg: Eine Frage des Zugangs, nicht nur des Standorts

Sachwerte wie Immobilien verkörpern Stabilität und Substanz. Entscheidend für ein erfolgreiches Investment ist jedoch die Wahl des passenden Zugangs. Ein Überblick über Strukturen, Unterschiede und Auswahlkriterien. Immobilien sind ein klassischer Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau und gehören als Beimischung in jedes ausgewogene Portfolio. Als Sachwerte können sie in vielen Marktphasen stabilisierend wirken, weil ihre Bewertungen meist weniger stark schwanken als Aktienkurse. Zudem erwirtschaften sie laufende Erträge aus der Vermietung. So können Immobilieninvestments das Gesamtrisiko im Portfolio verringern. Maßgeblich ist dabei nicht nur die Anlageklasse selbst, sondern die konkrete Ausgestaltung der Investition: Liquidität, Risiko und Ertragschancen unterscheiden sich je nach Anlageform deutlich. Welche Optionen gibt es?

Direktinvestment: Eigenständigkeit mit hohen Anforderungen

Der unmittelbarste Weg in den Immobilienmarkt führt über das Direktinvestment. Käuferinnen und Käufer werden Eigentümerinnen und Eigentümer und übernehmen damit sämtliche Rechte, aber auch alle Pflichten. Diese Unabhängigkeit setzt ausreichend Kapital und Zeit sowie fundierte Marktkenntnis voraus. Neben Kaufpreis und Nebenkosten wie Notar oder Grunderwerbsteuer fallen laufende Ausgaben für Verwaltung und Instandhaltung, Leerstände und häufig auch Finanzierung an. Die Einstiegshürden sind entsprechend hoch.

Hinzu kommt, dass häufig vor allem im bekannten Umfeld investiert wird, etwa am eigenen Wohnort. Die Standortwahl folgt dabei nicht immer einer systematischen Analyse, sondern praktischen Erwägungen, was Ertragschancen begrenzen kann. Zusätzlich birgt das Direktinvestment ein Klumpenrisiko, da ein großer Teil des Kapitals in ein einzelnes Objekt fließt.

Immobilienfonds als Alternative

Fonds eröffnen den Marktzugang ohne großen Verwaltungsaufwand und bereits ab vergleichsweise geringen Summen. Anbieter bündeln Kapital und investieren es über mehrere Objekte und Standorte hinweg. Das ermöglicht eine breitere Streuung und den Zugang zu größeren Immobilien, die einzelnen Anlegerinnen und Anlegern sonst kaum offenstehen. Es gilt zwischen zwei Formen zu unterscheiden: offene und geschlossene Fonds.

Offene Immobilienfonds: Hohe Flexibilität mit Zielkonflikten

Bei offenen Immobilienfonds können Anlegerinnen und Anleger Anteile fortlaufend erwerben und unter Einhaltung bestimmter Fristen wieder verkaufen beziehungsweise zurückgeben. Dadurch entsteht eine vergleichsweise hohe Flexibilität, die jedoch mit Einschränkungen verbunden ist.

Bei erhöhten Mittelabflüssen kann es in schwächeren Marktphasen zu Verkaufsdruck kommen. Wenn viele Anlegerinnen und Anleger ihre Anteile gleichzeitig zurückgeben, müssen Objekte veräußert werden, auch wenn die Marktbedingungen ungünstig sind. Im Extremfall kann die Rücknahme von Anteilen zeitweise ausgesetzt werden.

Zudem halten offene Fonds Liquiditätsreserven vor, die nicht in Immobilien investiert werden. Dieses Kapital steht für die Wertentwicklung nicht zur Verfügung und kann die Rendite dämpfen. Der Zielkonflikt zwischen kurzfristiger Verfügbarkeit und langfristigem Anlagehorizont wird hier deutlich.

Geschlossene Immobilienfonds: Langfristige Ausrichtung mit klarer Planung

Geschlossene Fonds funktionieren anders: Eine Beteiligung ist nur während einer festen Platzierungsphase möglich. Sobald das geplante Eigenkapital eingesammelt ist, wird der Fonds geschlossen. Das investierte Kapital bleibt über die gesamte Laufzeit gebunden, oft über viele Jahre hinweg. Ein vorzeitiger Ausstieg ist lediglich über spezialisierte Zweitmärkte möglich. Die feste Laufzeit schafft verlässliche Rahmenbedingungen für das Management. Entwicklungsprojekte und Verkäufe lassen sich gezielt planen und umsetzen, unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen oder Mittelbewegungen auf Anlegerseite. Entscheidungen orientieren sich an der Investmentstrategie sowie an Marktchancen.

Professionelle Managerinnen und Manager übernehmen das Marktscreening und die Objektauswahl ebenso wie Vertragsverhandlungen und laufende Bewirtschaftung. Grundlage ist eine klar definierte Anlagestrategie, häufig mit Fokus auf bestimmte Nutzungsarten oder Regionen. Während viele Anbieter sich auf einzelne Nutzungsarten oder Marktsegmente konzentrieren, setzen nur wenige – darunter Jamestown – auf eine breitere Streuung über verschiedene Nutzungsarten wie Einzelhandel, Büro, Wohnen oder Mischnutzung sowie über mehrere Länder hinweg.

Über die laufende Bewirtschaftung hinaus zielt das Management auf aktive Weiterentwicklung, etwa durch Modernisierungen, die Aktivierung ungenutzter Flächen oder gezielte Umnutzungen. Auf diese Weise können zusätzliche Wertpotenziale erschlossen werden, die bei Direktinvestments oft ungenutzt bleiben. Daraus ergibt sich in der Regel eine höhere Renditeerwartung im Vergleich zu offenen Fonds oder Einzelinvestments.

Immobilieninvestitionen erfordern eine passgenaue Ausrichtung. Als langfristige, illiquide Anlagen sollten sie entsprechend geplant werden. Vor einer Entscheidung gilt es, finanzielle Möglichkeiten und den Anlagehorizont ebenso sorgfältig abzuwägen wie, Fachkenntnis und Liquiditätsbedarf. Der Anlageerfolg hängt nicht allein vom Objekt ab, sondern wesentlich davon, wie der Zugang gewählt ist.

Geschlossene Immobilienfonds:
Darauf sollten Anleger achten