Jamestown News
24 Nov. 2022

Was ist ein Blindpool und worauf müssen Anleger achten?

Viele geschlossene Publikumsfonds werden als Blindpool konzipiert. Doch was genau ist ein Blindpool? Und worauf sollten Anleger bei der Entscheidung für eine Investition achten?

Es gibt Fonds, bei denen schon zum Platzierungsstart genau feststeht, in welche Objekte sie investieren. Im Prospekt werden dann beispielsweise die konkreten Immobilien vorgestellt. Bei sogenannten Blindpools ist dies nicht der Fall. Denn zum Zeitpunkt der Prospekterstellung stehen die Investitionsobjekte hier noch nicht im Detail fest. Neben klassischen Blindpools gibt es außerdem sogenannte Semi-Blindpools. Diese Fonds haben zum Emissionsbeginn bereits mindestens ein Objekt im Eigentum, planen darüber hinaus aber noch weitere Ankäufe.

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Bei Blindpools stehen die konkreten Investitionsobjekte zunächst noch nicht fest.

Auch wenn die genauen Investitionen bei Blindpool-Fonds zunächst nicht feststehen, müssen die Initiatoren im Prospekt bereits konkrete Angaben zu ihren Investitionskriterien machen, wenn sie einen geschlossenen Publikumsfonds als Blindpool anbieten möchten. Gemäß der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die in Deutschland aufgelegte geschlossene Publikumsfonds reguliert, müssen die Investitionskriterien für mindestens 60 Prozent des investierten Kapitals festgelegt sein.

Für Immobilienfonds bedeutet dies, dass sie die Nutzungsart und die Region, in die sie investieren möchten, in die Anlagebedingungen aufnehmen müssen. Im Prospekt könnte also beispielsweise stehen, dass mindestens 20 Prozent des investierten Kapitals in Wohnimmobilien angelegt werden und mindestens 40 Prozent in Gewerbeimmobilien vom Typ Büro und Einzelhandel. Um die Region zu spezifizieren, könnte beispielweise eine Länderliste mit bis zu fünf Ländern angegeben werden.

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Bei Blindpools müssen die Investitionskriterien für mindestens 60 Prozent des investierten Kapitals definiert sein.

Welche Vorteile bieten Blindpools aus Sicht der Fondsgesellschaften?

Einer der Hauptgründe, aus denen Fondsgesellschaften Blindpools anbieten, ist die schnellere Handlungsfähigkeit. Beispiel US-Immobilien: Zwar brauchen Immobilieninvestitionen – insbesondere in große Objekte – einen gewissen Vorlauf. Der US-Immobilienmarkt ist jedoch einer der größten, liquidesten und transparentesten der Welt – und oft muss eine Entscheidung entsprechend schnell gefällt werden.

Müsste erst ein Prospekt erstellt und genehmigt werden, um anschließend das erforderliche Kapital für ein spezifisches Objekt einsammeln zu können, würden viele Investitionschancen ungenutzt verstreichen.

Beim Blindpool muss zwar auch ein Prospekt erstellt und genehmigt werden – dies kann aber schon deutlich vor dem ersten potenziellen Ankauf geschehen. Sobald dann die Genehmigung der BaFin vorliegt, kann der Anbieter mit der Eigenkapitalsammlung beginnen und flexibel agieren, sobald sich Chancen auf dem Markt ergeben. Ein weiterer Vorteil des Blindpools: Der Initiator kann Eigenkapitalsammlung und Investitionen besser „matchen“, sie also genauer aufeinander abstimmen. Gerade bei Immobilien ist das eine hohe Kunst und deutlich schwieriger als beispielsweise bei Aktien oder anderen kleinen Stückelungen.

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Die Investition in Blindpools setzt ein hohes Vertrauen in den Anbieter voraus.

Worauf sollten Anleger bei Blindpools achten?

Weil die konkreten Anlageobjekte bei einem Blindpool noch nicht feststehen, setzt die Investition ein großes Vertrauen in den Initiator voraus. Bei der Wahl für oder gegen einen Blindpool-Fonds sollten Anleger deshalb einige wichtige Punkte beachten.

1. Anlagebedingungen im Verkaufsprospekt

Zunächst einmal sollten sie prüfen, wie detailliert die Anlagestrategie und die Investitionskriterien im Prospekt beschrieben sind. Denn es gibt durchaus Anbieter, die weitaus genauere Kriterien festlegen, als es von der BaFin vorgeschriebenen ist. Während einige Initiatoren geschlossener Immobilienfonds beispielsweise lediglich eine Liste mit Investitionsländern angeben, werden bei anderen Fonds klare Spezifikationen genannt, etwa dass vornehmlich in bestimmte Großräume oder Metropolen investiert wird.

2. Track Record und Leistungsbilanz

Neben den Angaben im Verkaufsprospekt sollten Anleger unbedingt auch auf den Track Record und die Expertise des Anbieters achten: Seit wann legt er Publikumsfonds auf? Wie viel Erfahrung hat er mit Blindpools? Und wie gut kennt er sich mit Assetklasse, Zielregion etc. aus? Ein Blick in die Leistungsbilanz ist dabei besonders aufschlussreich. Denn hier können Anleger prüfen, wie erfolgreich die bisherigen Investitionen waren, und sie erhalten einen Überblick über die Performance bereits aufgelöster Fonds.

3. Erfahrungen ehemaliger Anleger

Auch Erfahrungen bestehender und ehemaliger Anleger sollten in die Entscheidung für oder gegen eine Investition einfließen. Bewertungsplattformen wie ProvenExpert oder Trustpilot können dabei hilfreiche Hinweise geben. Ein besonderes Augenmerk sollten Anleger dabei auch auf Transparenz und Service des Blindpool-Anbieters legen: Wie wichtig ist dem Initiator eine ehrliche, transparente und verständliche Kommunikation? Wie häufig werden Anleger über den aktuellen Stand der Investitionen informiert? Welchen Stellenwert hat die persönliche Betreuung der Anleger und wie schnell und ausführlich werden individuelle Anfragen beantwortet?

Wenn Sie als Anleger auf die oben genannten Punkte achten und die Strategie des Blindpools zu Ihrer Anlagestrategie passt, steht einer Investition nichts mehr im Wege.

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