Wie Immobilien Teil der Stadt werden: Anne Berben über Jamestown in den Niederlanden

Frau Berben, Sie sind seit vielen Jahren in der Immobilienbranche tätig. Was hat Sie ursprünglich daran gereizt?

Was mir besonders gefällt, ist, dass wir mit realen Immobilien und Standorten arbeiten. Immobilien sind ein sehr greifbares Produkt. Wir haben die Möglichkeit, einen Beitrag zur Entwicklung eines Quartiers oder sogar einer ganzen Stadt zu leisten und Angebote für unterschiedliche Zielgruppen zu schaffen. Häufig stoßen wir damit auch städtebauliche Entwicklungen an.

Wir können einem Quartier einen Mehrwert bieten und unmittelbar daran mitwirken, wie es sich verändert. Da wir in der Branche arbeiten, wissen wir, wie viel hinter den Kulissen geschehen muss, bevor die Ergebnisse sichtbar werden. Teil dieses Prozesses zu sein, finde ich sehr spannend.

Sie sind seit mehr als sechs Jahren bei Jamestown. Wie hat sich das Unternehmen in dieser Zeit entwickelt?

Als ich im April 2020 zu Jamestown kam, bestand das europäische Assetmanagement-Team nur aus einer Handvoll Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern. Natürlich gab es bereits den größeren Standort in Köln, den ersten europäischen Sitz von Jamestown, von dem aus das deutsche Privatkundengeschäft seit über 40 Jahren betreut wird. Ich war jedoch die erste niederländische Mitarbeiterin im europäischen Geschäft von Jamestown.

Damals waren wir zu dritt in Amsterdam und bauten im Grunde ein neues Geschäft auf. Ich kam aus einem recht großen, eher traditionell geprägten Konzern. Jamestown Europe fühlte sich anfangs eher wie ein Start-up mit einem großen Mutterkonzern im Hintergrund an. Viele der Strukturen, die für uns heute selbstverständlich sind, mussten erst geschaffen werden.

Sechs Jahre später ist daraus ein professionelles europäisches Team für Asset und Investment Management mit fünf Standorten und rund 60 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern geworden. Diese Entwicklung von Anfang an begleiten zu können, war für mich sehr spannend.

Wie hat sich Ihre eigene Rolle in dieser Zeit verändert?

Der Aufbau von Jamestown Europe begann unter anderem mit dem Erwerb unseres Vorzeigeobjekts Groot Handelsgebouw, kurz GHG, in Rotterdam. Ich wurde auch eingestellt, um das Assetmanagement für dieses Gebäude zu verantworten.

Im Laufe der Zeit ist unser Portfolio in den Niederlanden gewachsen – und mit ihm unser Team vor Ort. Heute sind wir einschließlich unserer Analystinnen und Analysten zu fünft. Inzwischen leite ich das Assetmanagement in den Niederlanden.

Kommen wir zum Groot Handelsgebouw. Was für ein Gebäude haben Sie 2019 erworben?

Das GHG ist ein historisches, gemischt genutztes Gebäude mit 102.659 Quadratmetern Fläche. Es nimmt einen ganzen Häuserblock unmittelbar neben dem Rotterdamer Hauptbahnhof ein und ist das größte Bürogebäude in den Niederlanden.

Das achtgeschossige Gebäude wurde 1953 errichtet und entwickelte sich zum bedeutendsten architektonischen Symbol des Wiederaufbaus von Rotterdam. Die Stadt war im Zweiten Weltkrieg stark zerstört worden, viele Unternehmer hatten ihre Geschäftsräume verloren. Daraus entstand die Idee, verschiedene Unternehmen unter einem Dach zusammenzubringen. Das war schon damals ein bemerkenswert modernes Konzept.

Im Erdgeschoss befinden sich heute größere und kleinere Einzelhandelsflächen. Hinzu kommen drei große Innenhöfe, eine erhöhte Straße, die durch das Gebäude führt, sowie ein rund 7.000 Quadratmeter großes Dach mit einem Theater. Die Innenhöfe sind über die erhöhte Straße miteinander verbunden. Bodentiefe Fenster an den Innen- und Außenseiten sorgen für viel Tageslicht, die Decken sind drei Meter hoch.

Welches Potenzial sah Jamestown damals in dem Gebäude?

Die Lage direkt am Rotterdamer Hauptbahnhof ist natürlich hervorragend. Gleichzeitig gab es im Gebäude sehr viele Bereiche, deren Potenzial bei Weitem nicht ausgeschöpft war. Das betraf die Qualität der Büroflächen ebenso wie die Innenhöfe, das Dach und verschiedene Gemeinschaftsflächen.

Als wir das Gebäude erwarben, lag die Leerstandsquote bei etwa 20 Prozent. Die durchschnittlichen Büromieten betrugen rund 180 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Die jüngsten Mietverträge wurden dagegen zu 330 Euro pro Quadratmeter und Jahr abgeschlossen. Inzwischen sind knapp 97 Prozent der Büroflächen vermietet.

Welche Vision stand hinter der Entwicklung?

Unser Ziel war es, das GHG zu einem lebendigen Innovationszentrum zu entwickeln und seinen Status als Ikone niederländischen Designs wiederherzustellen – geöffnet für ein neues Publikum und eine neue Generation. Ursprünglich war das Gebäude als Treffpunkt für ganz unterschiedliche Menschen gedacht. Im Laufe der Jahrzehnte hatte es sich jedoch immer stärker von seinem Umfeld abgeschottet.

Unsere Idee bestand deshalb darin, das Gebäude wieder enger mit der Innenstadt und den Menschen in Rotterdam zu verknüpfen. Unser Anspruch geht sogar noch weiter: Das GHG soll der Ort sein, an dem Rotterdam auf die Welt trifft.

Auf dieser Vision basiert unser Businessplan. Gleichzeitig waren umfangreiche Investitionen in die technische Infrastruktur des Gebäudes erforderlich. Dazu gehörten unter anderem Arbeiten am Gebäudemanagementsystem, die Erneuerung elektrischer Anlagen und Betonsanierungen. Bei einem Gebäude dieser Größe erstrecken sich einige dieser Maßnahmen über mehrere Jahre.

Auch die Energieeffizienz des Gebäudes haben wir verbessert. Unter anderem konnten wir die BREEAM-Zertifizierung aufwerten. Das GHG war das erste denkmalgeschützte Gebäude in den Niederlanden, das die Zertifizierung „BREEAM In-Use Excellent“ erhielt.

Neben diesen technischen Arbeiten haben Sie erheblich in die Qualität der Flächen investiert. Was haben Sie verändert?

Ein Beispiel ist der Maaskant-Park, den wir auf der erhöhten Straße im Inneren des Gebäudes angelegt haben. Er ist nach dem Architekten des Gebäudes, Huig Maaskant, benannt. Mit ihm ist eine grüne Umgebung inmitten eines ansonsten stark von Beton geprägten Viertels entstanden. Heute gibt es dort wieder Bienen, Schmetterlinge und Vögel.

Bei einer solchen Investition lässt sich der unmittelbare finanzielle Ertrag zunächst nur schwer beziffern. Ihre Wirkung zeigt sich, wenn man das Gesamtbild betrachtet.

Derzeit sanieren wir außerdem die drei Innenhöfe. Wir schaffen dort Terrassen für Gastronomiebetriebe, ergänzen weitere Grünflächen und richten neue Bereiche ein, in denen sich Menschen aufhalten können. Auch die Restaurierung des historischen Theaters auf dem Dach steht kurz vor dem Abschluss. Das ist ein sehr spannendes Projekt. All diese Maßnahmen sind Teil unserer Vision, das Gebäude wieder mit Leben zu füllen und eine neue Generation für das GHG zu begeistern.

Warum ist das Erdgeschoss in diesem Zusammenhang besonders wichtig?

Wenn man ein Gebäude wieder für die Öffentlichkeit öffnen möchte, kommt dem Erdgeschoss eine besondere Bedeutung zu. Dort hatten wir über längere Zeit mit Leerständen zu kämpfen. Anfangs fehlte zudem eine echte Gemeinschaft, die das Gebäude für Einzelhändler und Gastronomiebetriebe attraktiv gemacht hätte.

Das hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert. So haben wir beispielsweise einen Albert-Heijn-Supermarkt mit rund 1.500 Quadratmetern eröffnet und damit das Angebot im Gebäude erweitert. Auch die Entwicklung des umliegenden Viertels stärkt den Standort: Unabhängig von Jamestown sollen in der Nachbarschaft in den kommenden Jahren mehrere Tausend neue Wohnungen entstehen. Dadurch gewinnt das GHG zusätzlich an Attraktivität.

Welche weiteren Nutzungen kommen hinzu?

An einer markanten Ecke des Gebäudes entsteht derzeit ein neues Restaurant mit einem ganztägigen gastronomischen Angebot. Es wird im Oktober für die Öffentlichkeit öffnen. Zuvor befand sich dort die Brasserie Engels, die bereits seit den Anfangsjahren des Gebäudes ansässig war, während der Coronapandemie jedoch schließen musste. Wir haben einen neuen Betreiber gefunden, der nun in enger Zusammenarbeit mit uns ein neues Konzept entwickelt.

Zuletzt haben wir außerdem mehrere weitere Flächen vor allem an lokale Unternehmerinnen und Unternehmer vermietet. Das Angebot reicht von einer Sauerteigbäckerei bis zu einem Reformer-Pilates-Studio. Wir suchen gezielt nach Partnern, die unsere Vision für das Gebäude verstehen und zu seiner weiteren Entwicklung beitragen möchten.

Auf dem Dach befindet sich auch ein historisches Theater. Welche Rolle spielt es bei der Entwicklung?

Das Theater besitzt einen hohen denkmalpflegerischen Wert. In den vergangenen dreieinhalb Jahren haben wir es unter Berücksichtigung der entsprechenden Denkmalschutzauflagen umfassend saniert. Im September wurden die Sitze wieder eingebaut, die ersten Veranstaltungen sind für Oktober geplant.

Für unsere Mieterinnen und Mieter wird das Theater ein besonderes zusätzliches Angebot schaffen. Gleichzeitig wird es wieder Menschen offenstehen, die nicht im Gebäude arbeiten. Das fügt sich sehr gut in unsere übergeordnete Vision für das GHG ein.

Neben Rotterdam beschäftigen Sie sich mit einem weiteren großen Projekt in Amsterdam, dem Schinkel District. Was zeichnet diesen Standort aus?

In Amsterdam ist die Frage, ob sich ein Standort innerhalb oder außerhalb des Autobahnrings befindet, traditionell von großer Bedeutung. Der Schinkel District liegt innerhalb des Rings. Dennoch war das Gebiet vielen Menschen in Amsterdam lange kaum bekannt. Ich habe mehr als zehn Jahre in Amsterdam gelebt und kann sagen, dass viele meiner Freundinnen und Freunde das Viertel damals so gut wie nie besucht haben. Inzwischen hat sich das grundlegend verändert.

Historisch ist das Gebiet durch kleinteilige industrielle Nutzungen geprägt. Unser heutiges Büro befindet sich beispielsweise in einer ehemaligen Fahrradfabrik. Im Viertel gibt es mehrere Gebäude dieser Art. Unser Ziel ist es, das Gebiet zu einem attraktiven Kreativ-, Gewerbe- und Produktionsquartier mit interessanten Handwerks-, Freizeit- und Gastronomieangeboten zu entwickeln.

Wie gehen Sie dabei vor?

Die Strategie unterscheidet sich von einem klassischen Projekt auf einem einzelnen Grundstück. Wir haben schrittweise mehrere Immobilien im gesamten Viertel erworben und unsere Präsenz in dem Gebiet damit ausgebaut. Unser Schinkel-Portfolio umfasst derzeit rund 30.000 Quadratmeter. Die Gebäude sind überwiegend niedrig und besitzen einen industriellen Charakter.

Inzwischen konnten wir eine Reihe interessanter Unternehmen für das Gebiet gewinnen. Ein gutes Beispiel ist New Balance: Das Unternehmen hat seinen europäischen Hauptsitz im Schinkel District eröffnet. Dadurch kommen Menschen vieler verschiedener Nationalitäten in ein Viertel, das zuvor vor allem mit kleinteiliger Industrie in Verbindung gebracht wurde.

Darüber hinaus haben wir gastronomische Angebote und Freizeitnutzungen ergänzt. Ein Beispiel ist das Indoor-Golf-Konzept Birdies, das im August 2025 eröffnet wurde. Vor Kurzem haben wir außerdem den Umbau einer ehemaligen Autowerkstatt mit Ausstellungsraum abgeschlossen. Dort sind rund 6.000 Quadratmeter kreative Büroflächen sowie Veranstaltungs- und Gastronomieflächen entstanden.

Dort entsteht auch die sogenannte Maker’s Alley. Welche Idee steckt dahinter?

Wir haben zwischen den Gebäuden eine Gasse geschaffen, die zum Herzstück unserer verschiedenen Immobilien im Viertel werden soll. In der Maker’s Alley siedeln wir bewusst kleinere Konzepte an. Dazu gehören beispielsweise eine Kaffeerösterei, eine Rumdestillerie, ein Reformer-Pilates-Studio und ein kleiner Fahrradladen, der Rennräder verkauft und Reparaturen anbietet.

Der Grundgedanke ähnelt unserem Ansatz beim GHG: Neben interessanten und dynamischen Büronutzern suchen wir kleinere Unternehmerinnen und Unternehmer sowie kreative Konzepte, die gemeinsam etwas Größeres für das Quartier schaffen können.

Placemaking gilt als eine der besonderen Stärken von Jamestown. Wie entstehen solche Ideen in der Praxis?

Was uns auszeichnet, ist die Arbeit in stark interdisziplinären Teams. Wir verfügen unter anderem über eigene Fachleute für Baumanagement und Architektur. Hinzu kommen Grafikdesignerinnen und Grafikdesigner sowie Kolleginnen und Kollegen aus den Bereichen Kreativkonzeption und Marketing, die sich intensiv mit dem Aufbau von Gemeinschaften in den jeweiligen Immobilien beschäftigen.

Außerdem haben wir Spezialistinnen und Spezialisten für die Vermietung von Einzelhandelsflächen. Ein Teammitglied konzentriert sich beispielsweise gezielt darauf, interessante Unternehmerinnen und Unternehmer zu finden. Bei solchen Konzepten müssen wir häufig andere Lösungen entwickeln als bei klassischen Bürovermietungen. Gemeinsam suchen wir dann nach einem Modell, das für beide Seiten funktioniert.

Welche Rolle übernehmen Sie als Assetmanagerin in diesem Prozess?

Die langfristige Vision und das übergeordnete Ziel eines Projekts werden in der Investmentstrategie und anschließend in den Businessplänen festgelegt, die wir jährlich aktualisieren. Als Assetmanagerinnen und Assetmanager sind wir dafür verantwortlich, diese Vision umzusetzen.

Dafür arbeiten wir in kleineren Projektgruppen. Je nach Aufgabe sind unterschiedliche Kolleginnen und Kollegen sowie Fachleute beteiligt, beispielsweise aus den Bereichen Nachhaltigkeit oder Baumanagement. So erkennen und entwickeln wir gemeinsam neue Ideen und Möglichkeiten für unsere Immobilien.

Gleichzeitig können wir auf einen großen Erfahrungsschatz aus anderen Jamestown-Projekten zurückgreifen. Wir teilen diese Erkenntnisse teamübergreifend und sprechen sowohl über gute Ideen als auch über Ansätze, die weniger gut funktioniert haben.