Was Büros und Nahversorgungszentren wieder stark macht

Herr Kuhn, Sie kennen die US-Portfolios von Jamestown bis ins Detail. Nach Auswertung der aktuellen Fondszahlen: Welche Entwicklung hat Ihr Bild vom amerikanischen Immobilienmarkt zuletzt am stärksten verändert?

Überrascht hat mich vor allem, wie robust sich die US-Wirtschaft im vergangenen Jahr entwickelt hat. Die Zolldiskussion haben wir bei Jamestown intern intensiv geführt. Die befürchteten negativen Auswirkungen sind im vergangenen Jahr aber ausgeblieben. Insgesamt sehen wir in den USA mit rund 2% ein sehr ordentliches Wirtschaftswachstum. Das sind grundsätzlich gute Voraussetzungen für unsere Portfolios. 

Der Ausblick für 2026 hängt natürlich von den weiteren Entwicklungen im Zusammenhang mit den militärischen Auseinandersetzungen zwischen den USA und dem Iran sowie der künftigen Ausgestaltung der US-Zoll- und Handelspolitik ab. Darüber hinaus wird entscheidend sein, wie sich die Inflation entwickelt und welche Konsequenzen sich daraus für die Geldpolitik der US-Notenbank ergeben. Wir sind aber zuversichtlich, dass die US-Wirtschaft insgesamt robust aufgestellt ist, um diese Herausforderungen zu bewältigen, auch wenn die Entwicklung mit erhöhten Unsicherheiten verbunden bleiben.

Weiterhin stark entwickeln sich unsere Einzelhandelsobjekte, vor allem Nahversorgungszentren mit Lebensmittelanker. Diese Objekte sind sehr resilient durch die Krisen der vergangenen Jahre gekommen und profitieren weiterhin von einer hohen Mietnachfrage sowie einem großen Kaufinteresse von institutionellen Investoren. Auch bei Wohnobjekten sehen wir gute Entwicklungen.

Sehr erfreulich ist außerdem die Entwicklung bei Büroimmobilien. Nach Corona und im Zuge der Zinssteigerungen standen sie stark unter Druck. Jetzt sehen wir vor allem in New York und San Francisco eine deutliche Belebung. Die Nachfrage ist spürbar gestiegen, befeuert vor allem durch die KI-Branche. Das schlägt sich in Vermietungserfolgen bei unseren Objekten nieder.

San Francisco gilt als Zentrum der Technologie- und KI-Branche, was das Wachstum dort erklärt. Warum zieht die Nachfrage auch in New York an?

San Francisco bleibt das Herz der Technologie- und KI-Branche, aber New York ist für viele Unternehmen eine wichtige Adresse, um Investoren und Geschäftspartner zu treffen. Daher suchen viele Unternehmen auch in New York Flächen, sodass die Auswirkungen des KI-Booms dort ebenfalls spürbar sind. Aber auch Unternehmen aus anderen Branchen suchen nach zusätzlichen Flächen, unter anderem weil einige den künftigen Flächenbedarf nach Corona zu gering eingeschätzt haben. Gleichzeitig sinkt das Angebot, weil ehemalige Büroflächen geringere Qualität durch Abriss oder Umwandlung in andere Nutzungsarten nicht mehr zur Verfügung stehen. Zudem ist die Neubautätigkeit in den vergangen Jahren deutlich zurückgegangen, sodass wenige neue Flächen auf den Markt kommen.

Welche Trends sehen Sie derzeit im US-Einzelhandel?

Besonders Nahversorgungszentren mit Lebensmittelanker funktionieren weiterhin ausgezeichnet. Jamestown hat in diesem Segment in den vergangenen Jahren eine sehr starke Expertise aufgebaut.

Auf den ersten Blick erschließt sich vielleicht nicht, wie bei solchen Objekten erfolgreich Placemaking betrieben werden kann. Wir haben aber an vielen Beispielen gezeigt, dass es funktioniert. Teilweise lassen sich Objekte schon mit überschaubarem Kapitaleinsatz so positionieren, dass sie attraktiver werden und so mehr Kundinnen und Kunden anziehen. Ein frischer Anstrich oder einladende Sitzgelegenheiten können bereits große Wirkung haben.

Entscheidend sind ein guter Branchen- und Mietermix sowie unser Netzwerk zu Mieterinnen, Mietern, Einzelhändlerinnen und Einzelhändlern. Es geht darum, welche Angebote sich ergänzen und welche Leistungen an einem Standort tatsächlich nachgefragt werden.

Ein Thema, das in den USA und Europa deutlich an Bedeutung gewinnt, ist Gastronomie. Jamestown hat diesen Trend früh erkannt, weil Gastronomie Erlebnis schafft und sich online nicht abbilden lässt. Kleidung lässt sich problemlos online kaufen. Essen gehen bleibt ein physisches Erlebnis.

Wie wichtig ist ein lokales Profil für Einzelhandelsimmobilien?

Lokale Betreiberinnen und Betreiber in Einzelhandelsimmobilien einzubinden, funktioniert grundsätzlich an jedem Standort. Es geht darum, sich von der Masse abzuheben.

Natürlich kann man überregionale Ketten in ein Objekt holen. Damit setzt man sich aber kaum von anderen Einkaufszentren ab, weil Kundinnen und Kunden diese Konzepte im Grunde überall finden. Das sieht man auch in Europa: Auf vielen Shoppingmeilen und Highstreets wiederholen sich dieselben Marken. Wirklich lokal verankerte Anbieterinnen und Anbieter werden seltener.

Daran knüpft unser Ansatz an, vor allem bei Gastronomiekonzepten. Wir wollen gemeinsam mit regionalen Betreiberinnen und Betreibern einzigartige Angebote schaffen. Das bringt Menschen an einen Ort, weil sie dieses Angebot nur dort bekommen. Hinzu kommt Heimatverbundenheit: Wer regional verwurzelt ist, erzeugt eine andere Bindung als eine anonyme Kette.

Gibt es beim Thema Gastronomie Unterschiede zwischen den USA und Europa?

Der größte Unterschied liegt aus meiner Sicht bei den Nahversorgungszentren. In den USA bieten sie teilweise Gastronomiekonzepte, die man in Europa an solchen Standorten kaum erwarten würde.

In Deutschland denkt man bei einem Nahversorgungszentrum an Supermarkt, Discounter, Drogeriemarkt oder Textildiscounter. Ein gehobenes Restaurant im selben Komplex wäre ungewöhnlich. In den USA ist das anders, besonders in Regionen wie Florida. Dort ersetzen Nahversorgungszentren oft ein Stück weit den fehlenden historischen Stadtkern. Sie sind die Destination für Einkauf, Arztbesuch und Gastronomie. Deshalb finden sich dort neben günstigeren Konzepten auch hochwertigere Angebote.

Wir hatten sogar Center im Bestand, in denen wir mit einem Anbieter eine exklusive Zigarrenlounge etabliert haben. Aus europäischer Perspektive wirkt so ein Konzept in einem Nahversorgungszentrum überraschend. Dort hat es hervorragend funktioniert.

Die weltpolitische Lage ist in den vergangenen Monaten nicht ruhiger geworden. Wie blicken Sie auf das kommende Jahr und welche Auswirkungen erwarten Sie auf die US-Fonds?

Die Lage ist weiterhin von hoher Unsicherheit geprägt. Im vergangenen Jahr haben wir zwar ein robustes Wirtschaftswachstum gesehen. Gleichzeitig gibt es neue geopolitische Herausforderungen, etwa den Iran-Konflikt. Welche langfristigen Auswirkungen daraus entstehen, lässt sich aktuell schwer abschätzen.

Wir beobachten diese Entwicklungen sehr genau, um im Sinne unserer Anlegerinnen und Anleger reagieren zu können. Auf kurze Sicht hängt viel davon ab, wie sich die USA handelspolitisch und geopolitisch positionieren.

Endet der Iran-Konflikt schnell, kann auch der wirtschaftliche Turnaround schneller gelingen. Dauert er länger an, wird sich das auf die wirtschaftliche Entwicklung und damit auch auf Immobilienportfolios und Immobilienperformance auswirken.

Wichtig ist mir dabei: Immobilien sind ein langfristiges Investment. Unsere Fonds sind so konzipiert, dass wir Phasen der Unsicherheit überstehen können, ohne direkt unter Druck zu geraten. Ich bin sehr zuversichtlich, dass sich die US-Wirtschaft mittel- und langfristig weiterhin stark zeigen und nachhaltig positiv entwickeln wird. Mit unserer Expertise können wir entsprechend agieren, um für unsere Anlegerinnen und Anleger das beste Ergebnis zu erzielen.

Jamestown ist seit diesem Jahr für Privatanlegerinnen und Privatanleger auch in Europa aktiv. Wie ordnen Sie diesen Schritt strategisch ein?

Aus strategischer Sicht war dieser Schritt absolut richtig. Jamestown hat sich Europa mit angemessener Geschwindigkeit genähert. Wachstum ist wichtig, muss aber gesund erfolgen.

Wir sind in Europa seit sieben, acht Jahren aktiv. Mit institutionellen Investorinnen und Investoren haben wir hier ein Standbein und einen Track Record aufgebaut. In den vergangenen Jahren ist außerdem ein starkes und erfahrenes Team entstanden. Danach war der richtige Zeitpunkt gekommen, auch unseren Privatanlegerinnen und Privatanlegern Zugang zu dieser Expertise zu ermöglichen.

Diversifikation ist aus Unternehmenssicht wichtig und aus Anlegersicht ebenso. Die Möglichkeit, neben den USA mit Jamestown auch in Europa zu investieren, ergänzt unser Produktportfolio sehr gut.

Ich persönlich bringe viel europäische Erfahrung mit. Den Großteil meiner über zwanzigjährigen Karriere in der Immobilienfondsindustrie habe ich mit europäischen Märkten verbracht, von Finnland bis Italien, von Portugal bis Polen. Diese Erfahrung kann ich aus dem Fondsmanagement heraus einbringen, damit wir für unsere Anlegerinnen und Anleger ein erfolgreiches Produkt schaffen – genauer gesagt: eine erfolgreiche Produktserie.

Vielen Dank für das Gespräch!